Usar o FGTS para amortizar: reduzir prazo ou reduzir prestação

O que a lei permite

O artigo 20 da Lei 8.036/1990, no inciso VI, autoriza usar o FGTS para liquidar (quitar) ou amortizar de forma extraordinária o saldo devedor de um financiamento imobiliário. Amortização extraordinária é qualquer pagamento além da parcela normal, que vai direto para reduzir a dívida.

A mesma regra traz duas condições escritas na lei:

• o financiamento precisa ter sido feito no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), ou fora dele respeitando os mesmos limites de valor, como prevê o parágrafo 23 do artigo 20;
• deve haver um intervalo mínimo de dois anos para cada movimentação.

O resto das condições vem do Conselho Curador do FGTS, que regulamenta o uso. As normas operacionais costumam exigir também três anos de trabalho sob o regime do FGTS e que o imóvel seja residencial e usado como moradia.

Quem fica de fora

Mesmo com contrato ativo, o pedido pode ser negado em alguns casos:

• Você é dono ou promitente comprador de outro imóvel na cidade onde mora. O parágrafo 17 do artigo 20 veda o uso nesse caso.
• Você tem um segundo financiamento no SFH em qualquer lugar do país.
• O último uso do FGTS para amortizar foi há menos de dois anos.
• Parte do saldo está bloqueada por antecipação do saque-aniversário.

Uma exceção: se no momento da assinatura do financiamento você deu os depósitos futuros do FGTS em garantia (o que se chama de FGTS futuro), o parágrafo 27 do mesmo artigo dispensa o intervalo de dois anos. Nesse arranjo, as regras são as do contrato e as do Conselho Curador.

Reduzir prazo ou reduzir prestação: o exemplo

Imagine um financiamento na tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), com saldo devedor de R$ 200.000, 300 meses restantes e juros hipotéticos de 0,8% ao mês. Para simplificar, vamos ignorar seguros, taxas e correção do saldo.

Hoje, a amortização mensal é R$ 200.000 dividido por 300, ou seja, R$ 666,67. Os juros do mês são 0,8% de R$ 200.000, R$ 1.600. A prestação fica em R$ 2.266,67.

Agora você usa R$ 30.000 do FGTS. O saldo cai para R$ 170.000.

Opção 1, reduzir o prazo. A amortização mensal continua R$ 666,67. O novo prazo é R$ 170.000 dividido por R$ 666,67, cerca de 255 meses. São 45 meses a menos. A próxima prestação fica em R$ 666,67 mais R$ 1.360 de juros, ou R$ 2.026,67.

Opção 2, reduzir a prestação. O prazo continua 300 meses. A amortização passa a R$ 170.000 dividido por 300, R$ 566,67. A próxima prestação fica em R$ 566,67 mais R$ 1.360, ou R$ 1.926,67.

No exemplo, encurtar o prazo economiza cerca de R$ 30.000 a mais em juros do que baixar a parcela. Em compensação, a opção de reduzir a prestação deixa R$ 100 a mais livres por mês logo de saída. Os números reais do seu contrato vão variar, e o banco é obrigado a mostrar a simulação antes de você confirmar. Para entender por que a parcela da SAC cai com o tempo, veja o guia SAC ou Price.

Como escolher sem achismo

Algumas perguntas ajudam:

• A parcela passa de um terço da sua renda? Se está apertado, reduzir a prestação dá fôlego e diminui o risco de atraso. O guia quanto posso pagar de prestação mostra como fazer essa conta.
• Você tem reserva de emergência? Com reserva montada, reduzir o prazo tende a valer mais no longo prazo.
• Vai precisar do FGTS para outra coisa em breve? O saldo usado não volta. Pense se ele faria falta numa demissão.
• O seguro pesa muito no boleto? O seguro habitacional incide sobre o saldo e a idade. Entenda isso em seguro habitacional MIP e DFI.

Outra opção, para quem está com dificuldade mês a mês, é usar o FGTS para pagar parte das prestações por um período, em vez de abater o saldo de uma vez.

O passo a passo do pedido

1. Veja o saldo do FGTS no aplicativo, somando todas as contas.
2. Peça ao banco o saldo devedor atualizado e a data do último uso do FGTS no contrato, se houver.
3. Solicite a amortização com FGTS pelo canal do banco que administra o financiamento. Muitos aceitam o pedido pelo aplicativo; outros pedem atendimento presencial.
4. Escolha entre reduzir prazo ou prestação e peça a simulação das duas opções por escrito.
5. Assine a autorização de débito da conta vinculada.
6. Confira o novo extrato do financiamento depois do processamento, que pode levar algumas semanas.

Enquanto o pedido corre, continue pagando as parcelas normalmente. Atraso durante a análise pode travar o processo.

Quitar de vez: o que fazer depois

Se o FGTS cobrir todo o saldo, o contrato termina. O banco emite o termo de quitação, e você leva esse documento ao Registro de Imóveis para cancelar a alienação fiduciária na matrícula. Só depois disso o imóvel fica livre da garantia. O guia sobre alienação fiduciária explica essa etapa.