FGTS na entrada do imóvel: quem pode usar e o passo a passo

De onde vem a permissão

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é uma poupança forçada: todo mês o empregador deposita uma parte do seu salário numa conta vinculada em seu nome, administrada pela Caixa. Você só mexe nesse dinheiro nas situações que a Lei 8.036/1990 lista no artigo 20.

A compra da casa própria está no inciso VII desse artigo. Ele permite usar o saldo para pagar o preço total ou parte do preço de uma moradia própria, com duas condições centrais: três anos de trabalho sob o regime do FGTS e uma operação que caiba nas regras do SFH. Os detalhes do dia a dia (que imóvel serve, que documentos entram) vêm das normas do Conselho Curador do FGTS e da Caixa, que é o agente operador.

Os requisitos, um por um

Antes de visitar imóveis, confira se você passa por todos estes filtros:

• Três anos de carteira assinada. Podem ser em empresas diferentes e com intervalos entre um emprego e outro. O que conta é a soma.
• Sem imóvel na cidade onde mora. A lei veda o uso para quem já é proprietário ou promitente comprador de imóvel no município de residência. As normas operacionais costumam estender essa checagem à cidade onde você trabalha e às vizinhas.
• Sem financiamento ativo no SFH. Quem já tem um contrato desse sistema em qualquer lugar do país não pode usar o FGTS em outra compra.
• Imóvel residencial, urbano e para você morar. Sala comercial, terreno sem casa e imóvel para alugar ficam de fora.
• Valor dentro do limite do SFH. O preço de avaliação precisa respeitar o teto definido para esse sistema, que muda por decisão do Conselho Monetário Nacional. Confira o valor vigente com o banco ou na Caixa.

Se algum item falhar, veja o guia sobre quando não dá para usar o FGTS. Ele mostra os bloqueios mais comuns e o que costuma ter saída.

Exemplo: quanto o FGTS tira da entrada

Imagine um apartamento de R$ 250.000. O banco financia até um certo percentual da avaliação, e vamos supor, só para o exemplo, que ele financie 80%. Sobram R$ 50.000 de entrada.

Agora suponha que você tenha R$ 30.000 de saldo no FGTS:

• Entrada exigida: R$ 50.000
• FGTS usado na entrada: R$ 30.000
• Dinheiro próprio que falta: R$ 50.000 menos R$ 30.000, ou seja, R$ 20.000

Além disso, entram o ITBI (imposto municipal de transmissão), a avaliação do banco e o registro em cartório, que o FGTS em regra não cobre. Se esses custos somarem R$ 10.000 no exemplo, você precisa de R$ 30.000 em dinheiro, não R$ 20.000. O guia de custos além da entrada ajuda a montar esse orçamento.

Outra opção é usar o saldo para reduzir o valor financiado em vez da entrada mínima. A conta do banco muda, e a prestação também. Para ver se a parcela cabe na renda, use o guia quanto posso pagar de prestação.

Documentos que você vai separar

A lista exata vem do banco, mas costuma ter três blocos.

Seus documentos:

• RG e CPF, certidão de nascimento ou casamento (ou declaração de união estável)
• Carteira de trabalho, física ou digital, e extrato do FGTS de todas as contas
• Comprovante de residência e de onde você trabalha
• Declaração do Imposto de Renda, quando você declara
• Formulário de autorização de saque que o banco entrega na hora

Documentos do imóvel:

• Certidão de matrícula atualizada, emitida pelo Registro de Imóveis
• Certidões de ônus e de ações, conforme o banco pedir
• Carnê ou certidão do IPTU

Documentos do vendedor: identidade, estado civil e certidões pessoais. O guia de certidões para comprar imóvel detalha cada uma.

O passo a passo, na ordem em que acontece

1. Consulte o saldo. Pelo aplicativo FGTS ou pelo site da Caixa, veja quanto há em cada conta, inclusive de empregos antigos. Todas as contas podem entrar.
2. Veja se você aderiu ao saque-aniversário com antecipação. Se contratou antecipação, parte do saldo fica bloqueada como garantia do empréstimo e não entra na compra.
3. Escolha o imóvel e peça a avaliação. O banco manda um engenheiro avaliar. O laudo define o valor que vale para o financiamento e para o limite do SFH.
4. Entregue os documentos e assine a autorização. O banco envia o pedido de uso do FGTS para análise junto com o crédito.
5. Assine o contrato. No financiamento bancário, o contrato tem força de escritura pública.
6. Registre no cartório. Só depois do registro na matrícula o dinheiro do FGTS é liberado ao vendedor. Entenda essa etapa em escritura e registro do imóvel.

Entre a assinatura e a liberação podem passar semanas. Combine com o vendedor, por escrito, que parte do pagamento depende desse prazo.

Compra à vista, financiada ou na planta

O FGTS serve nos três formatos, com nuances:

Depois que você já está pagando o financiamento, o FGTS pode voltar a ajudar de outras formas, como amortizar o saldo devedor ou pagar parte das prestações. Se vai comprar a dois, veja também como funciona o FGTS de casal na compra.

Erros que atrasam o pedido

• Dar sinal ao vendedor antes de saber se o seu FGTS está liberado.
• Esquecer contas de empregos antigos e calcular a entrada com saldo menor ou maior do que o real.
• Comprar imóvel com documentação irregular: sem matrícula correta, o banco não aprova e o FGTS não sai.
• Contar com o FGTS para pagar ITBI e cartório.