Certidões para comprar imóvel: a lista do vendedor e a do imóvel

Por que pedir certidões

Duas situações fazem o comprador perder dinheiro.

A primeira é a dívida que segue o imóvel. O Código Civil diz que quem compra uma unidade em condomínio responde pelos débitos que o vendedor deixou com o condomínio, inclusive multas e juros. O IPTU atrasado também tende a acompanhar o imóvel.

A segunda é a dívida do vendedor. Se ele vende o imóvel enquanto é réu numa ação que pode deixá-lo sem patrimônio, um juiz pode considerar a venda uma fraude à execução e alcançar o bem, mesmo já no seu nome. O mesmo raciocínio vale para débitos inscritos em dívida ativa.

Nos últimos anos, a lei passou a concentrar na matrícula as informações que podem atingir quem compra, o que reduz esse risco quando a matrícula está limpa. Ainda assim, bancos e tabelionatos costumam pedir parte das certidões, e elas são a forma mais simples de mostrar que você agiu com cuidado.

Lista do imóvel

A matrícula é a peça central e tem guia próprio: veja como ler a matrícula do imóvel. A declaração do condomínio deve vir assinada pelo síndico, de preferência com a ata que comprova o mandato dele.

Lista do vendedor

Peça as certidões no nome de cada vendedor e do cônjuge, se houver, porque o imóvel pode ser do casal.

Faça as buscas na cidade do imóvel e também na cidade onde o vendedor mora, se forem diferentes. Se o vendedor for empresa, a lista cresce e inclui débitos previdenciários e documentos societários; nesse caso, peça ajuda a um profissional.

Documentos pessoais do vendedor

Além das certidões, confira:

• documento de identidade e CPF;
• certidão de casamento atualizada, ou de nascimento se solteiro;
• pacto antenupcial ou escritura de união estável, quando houver.

O estado civil importa porque, pelo Código Civil, a pessoa casada precisa da autorização do cônjuge para vender imóvel, salvo no regime de separação absoluta de bens.

Quanto custa e quanto tempo leva

Parte das certidões é gratuita e sai na hora, como a trabalhista e a de débitos federais, emitida no site da Receita Federal com o CPF do vendedor. As de tribunais estaduais variam: alguns emitem de graça pela internet, outros cobram taxa e demoram alguns dias. Certidão de matrícula e de protesto têm custo, definido em tabela de cada estado.

Em um exemplo hipotético, imagine que a matrícula custe R$ 80, as buscas de protesto R$ 40 por tabelionato e as certidões cíveis R$ 30 cada, para vendedor e cônjuge. Com tudo somado, a conta fica em poucas centenas de reais. Os valores são só para ilustrar; consulte o preço real em cada órgão. Perto do preço de um imóvel de R$ 200 mil, é um custo pequeno para uma informação que pode evitar a perda do sinal.

Reserve de uma a duas semanas para juntar tudo, contando eventuais certidões que precisem ser pedidas no balcão.

Como interpretar uma certidão positiva

Certidão "positiva" quer dizer que achou algo. Não é sinal automático de golpe nem de negócio impossível.

Em um exemplo simples, imagine que a certidão cível do vendedor mostre uma ação de cobrança de R$ 10 mil, e o imóvel custa R$ 220 mil. O caminho comum é pedir a cópia do processo e uma certidão de objeto e pé, que diz em que fase ele está. Se a dívida é pequena perto do preço e o vendedor tem outros bens, o risco é menor. Se é uma execução grande, em fase de penhora, o risco sobe muito.

Já um débito de IPTU de R$ 1.500 pode ser resolvido no próprio negócio: o vendedor quita antes da escritura ou o valor é descontado do preço e pago por você, com recibo.

O que depende do seu caso concreto merece avaliação de um advogado. Este guia mostra o caminho, mas não substitui essa análise.

Validade e ordem certa

Certidões mostram a situação na data de emissão. Bancos, cartórios e tribunais definem prazos de aceitação diferentes, então emita perto da assinatura e pergunte o prazo antes.

Uma ordem que funciona:

1. Matrícula primeiro: se houver problema grave, você para ali.
2. IPTU e condomínio, para saber o valor exato a acertar.
3. Certidões do vendedor e do cônjuge.
4. Reemissão das que vencerem antes da escritura ou do contrato do banco.

Na compra financiada, o banco faz sua própria análise jurídica e pede uma lista própria. Isso ajuda, mas o banco protege a garantia dele. Quem protege o seu dinheiro, principalmente o sinal pago antes, é você.