Portabilidade do financiamento: levar a dívida para juros menores

Como a portabilidade funciona

A portabilidade de crédito é regulada pelo Conselho Monetário Nacional e acompanhada pelo Banco Central. As regras principais são:

• É um direito do cliente. O banco atual não pode impedir nem cobrar tarifa pela transferência.
• A dívida é a mesma. O valor transferido corresponde ao saldo devedor, e o prazo não pode passar do que falta no contrato original.
• O dinheiro não passa pela sua mão. O banco novo quita a dívida diretamente no banco atual.
• O banco atual pode reagir. Depois do pedido, ele pode fazer uma contraproposta para reduzir os juros e manter você.

No financiamento imobiliário há uma etapa a mais: como o imóvel é a garantia, a alienação fiduciária precisa mudar de credor no Registro de Imóveis. É essa etapa que traz custos e tempo.

Os custos que aparecem na troca

A transferência em si não tem tarifa do banco atual, mas outros custos podem surgir:

1. Avaliação do imóvel pelo banco novo, que pode cobrar pela vistoria.
2. Registro ou averbação no cartório, para constar o novo credor na matrícula. O valor segue a tabela de emolumentos do seu estado.
3. Seguros novos, porque o MIP e o DFI passam a seguir as taxas do banco novo, e a sua idade agora é maior que na assinatura original.
4. Eventuais tributos e despesas previstos na nova proposta.

Peça ao banco novo a lista completa desses valores por escrito antes de seguir. Os seguros têm peso grande nessa conta; entenda como funcionam em seguro habitacional MIP e DFI.

Exemplo: quando a conta fecha

Imagine um contrato hipotético em SAC com saldo devedor de R$ 180.000 e 300 meses restantes. O banco atual cobra 0,9% ao mês. Outro banco oferece 0,75% ao mês, mantendo o prazo. Os números são redondos e ignoram seguros e correção do saldo.

A amortização é R$ 180.000 ÷ 300 = R$ 600. A diferença de juros ao longo do contrato fica perto de R$ 40.600. Se avaliação, cartório e outros custos somarem, por hipótese, R$ 4.000, a economia líquida seria de uns R$ 36.600, sem contar a diferença de seguros.

Agora mude o cenário: faltam só 60 meses e o saldo é de R$ 40.000. A mesma diferença de taxa gera uma economia muito menor, e os custos fixos da troca podem engolir quase tudo. Quanto maior o saldo e o prazo restante, mais a portabilidade tende a valer.

Compare pelo CET, não só pela taxa

A taxa de juros é só uma parte. Para a comparação ser justa, coloque lado a lado o Custo Efetivo Total do que sobra no contrato atual e o CET da proposta nova, com os mesmos prazo e saldo. Se o banco novo tiver seguro mais caro ou tarifa mensal, a vantagem dos juros pode sumir. O passo a passo está em custo efetivo total do financiamento.

Para ter uma referência do mercado, o Banco Central publica as taxas médias de juros por instituição no financiamento imobiliário. Os valores mudam com frequência; olhe a data da atualização.

Passo a passo do pedido

1. Pegue os dados do contrato atual: saldo devedor, prazo restante, taxa, sistema de amortização e valor dos seguros. O banco é obrigado a fornecer essas informações.
2. Peça propostas a outros bancos informando que se trata de portabilidade. Cada um fará análise de crédito e avaliação do imóvel. Veja o que pesa nessa análise em análise de crédito imobiliário.
3. Compare CET, parcela e custos da troca de cada proposta.
4. Formalize o pedido no banco escolhido. Ele solicita ao banco atual a transferência.
5. Avalie a contraproposta, se o banco atual fizer uma. Pode ser mais simples ficar, sem custos de cartório.
6. Assine o novo contrato e acompanhe o registro da mudança de credor na matrícula.

Durante todo o processo, continue pagando as parcelas em dia. Atraso no meio da troca pode travar a operação e trazer os riscos da alienação fiduciária.

Cuidados antes de trocar

• Contratos com benefícios de programa habitacional podem perder subsídio ou taxa diferenciada. Pergunte antes.
• Troca de sistema de amortização muda a parcela. Passar de SAC para Price reduz a parcela, mas aumenta os juros totais. Reveja SAC ou Price se a proposta mudar o sistema.
• Prazo maior não é permitido na portabilidade. Se a oferta aumenta o prazo, é outra operação.
• Produto extra não pode ser condição. Cartão, conta ou investimento não podem ser exigidos para aprovar a portabilidade.

Uma alternativa à troca é amortizar o saldo com o FGTS ou dinheiro guardado, conforme explicado em FGTS para amortizar o financiamento. As duas medidas podem até ser combinadas. A decisão depende do seu contrato; se tiver dúvida, leve as propostas para revisão com alguém de confiança.