SAC ou Price: qual tabela pesa menos no seu bolso

O que muda entre as duas tabelas

Toda parcela de financiamento tem duas partes: os juros do mês e a amortização, que é o pedaço que realmente diminui a dívida. As tabelas só mudam a forma de distribuir essas duas partes ao longo do tempo.

• SAC (Sistema de Amortização Constante): a amortização é igual todo mês. Como o saldo cai sempre no mesmo ritmo, os juros do mês seguinte são menores, e a parcela encolhe aos poucos.
• Price (Tabela Price ou sistema francês): a soma de juros e amortização é igual todo mês. No começo quase tudo é juro e pouco é amortização. Com o tempo, a proporção se inverte.

A taxa de juros não muda por causa da tabela. O que muda é a velocidade com que o saldo devedor desce, e é isso que define quanto de juros você paga no total.

Exemplo com números redondos

Imagine um financiamento hipotético de R$ 200.000, em 360 meses (30 anos), com juros de 0,8% ao mês. Para facilitar a conta, o exemplo ignora seguros, tarifas e correção do saldo. Os números servem só para comparar as tabelas, não representam nenhuma oferta real.

No SAC:

• Amortização fixa: R$ 200.000 ÷ 360 = R$ 555,56 por mês.
• Juros do primeiro mês: R$ 200.000 × 0,8% = R$ 1.600.
• Primeira parcela: R$ 555,56 + R$ 1.600 = R$ 2.155,56.
• Última parcela: R$ 555,56 + juros sobre o último pedaço do saldo = cerca de R$ 560.

No Price:

• Parcela fixa calculada pela fórmula da tabela: cerca de R$ 1.696,32.
• Juros do primeiro mês: os mesmos R$ 1.600.
• Amortização do primeiro mês: R$ 1.696,32 menos R$ 1.600 = apenas R$ 96,32.

Nesse exemplo, o Price custa uns R$ 122 mil a mais em juros. A parcela do SAC só fica menor que a do Price a partir do mês 105, quase nove anos depois da assinatura.

Por que o SAC sai mais barato no total

Juros são cobrados sobre o saldo que ainda falta pagar. No SAC, você devolve mais dinheiro ao banco logo no começo, então o saldo cai rápido e os juros de cada mês seguinte incidem sobre uma base menor.

No Price, a amortização inicial é pequena. Repare na última linha da tabela: depois de cinco anos pagando, quem está no Price ainda deve quase tudo o que pegou. Isso pesa também se você quiser vender o imóvel, quitar antes ou fazer uma portabilidade do financiamento, porque o saldo a resolver é maior.

Quando o Price pode fazer sentido

O Price não é um erro em si. Ele cobra mais juros, mas entrega uma parcela inicial menor, e isso tem valor quando a renda está justa.

• A renda não comporta a primeira parcela do SAC. O banco limita quanto da renda pode ir para a prestação. Se só a parcela menor do Price passa nesse limite, ele pode ser o caminho para conseguir a aprovação.
• Você precisa de folga nos primeiros anos. Mudança, móveis e condomínio novo apertam o orçamento logo depois da compra.
• Você pretende amortizar com frequência. Quem usa dinheiro extra ou o FGTS para abater o saldo reduz o efeito dos juros maiores do Price.

Para entender o limite que o banco aplica sobre a sua renda, veja quanto posso pagar de prestação.

O que a simulação do banco mostra a mais

Na vida real, a parcela não é só juros e amortização. Ela inclui o seguro habitacional obrigatório, possíveis tarifas de administração e, em muitos contratos, a correção do saldo por um índice como a TR (Taxa Referencial). O valor e a regra desses índices mudam; confira na simulação e no site do Banco Central.

Por isso, ao comparar SAC e Price, peça ao banco as duas simulações com:

1. A primeira e a última parcela, já com seguros e tarifas.
2. O total pago ao longo do contrato.
3. O Custo Efetivo Total (CET), que soma tudo em uma taxa só. Explicamos como ler esse número em custo efetivo total do financiamento.
4. A planilha de evolução do saldo devedor, mês a mês.

Os seguros também mudam de um ano para outro, principalmente o de morte e invalidez, que depende da idade. Os detalhes estão em seguro habitacional MIP e DFI.

Amortizar antecipadamente nas duas tabelas

Em qualquer tabela, você pode usar dinheiro extra para abater o saldo e escolher entre reduzir o prazo ou reduzir a parcela. Reduzir o prazo costuma economizar mais juros. Reduzir a parcela dá alívio imediato no mês.

O FGTS também pode entrar nessa conta, com regras próprias de intervalo entre usos. O passo a passo está em FGTS para amortizar o financiamento.

Como decidir sem errar

Uma forma prática de decidir:

• Some suas despesas fixas e veja se a primeira parcela do SAC, com seguros, cabe sem usar a reserva de emergência.
• Se couber com folga, o SAC tende a ser a opção mais barata no total.
• Se não couber, compare o Price com a alternativa de dar uma entrada maior ou procurar um imóvel mais barato.
• Em qualquer caso, lembre que o imóvel fica como garantia do banco até a quitação, pela alienação fiduciária. Atrasar parcelas tem consequências sérias, explicadas em alienação fiduciária explicada.

Cada orçamento é diferente. Se tiver dúvida sobre o seu caso, leve as simulações para alguém de confiança revisar com você.