Regras do contrato do programa: vender, alugar ou atrasar o imóvel

Duas situações diferentes no mesmo programa

Antes de tudo, descubra em qual caso você está, porque as regras mudam:

• Produção subsidiada (faixa mais baixa). A família foi selecionada pela prefeitura ou entidade, recebeu um imóvel quase todo pago com recursos públicos (como o Fundo de Arrendamento Residencial) e paga prestações pequenas por prazo definido em regulamento.
• Financiamento com FGTS (faixas intermediárias). A família comprou o imóvel com crédito de um banco, talvez com desconto do programa, e o imóvel fica alienado ao banco até a última parcela.

As duas aparecem no contrato que você assinou. Se não tem cópia, peça ao agente financeiro.

O que a lei proíbe na linha subsidiada

O artigo 11 da Lei 14.620/2023 lista as obrigações das famílias beneficiárias. Entre elas:

• fornecer dados e documentos verdadeiros;
• pagar prestações, taxas, IPTU, condomínio e serviços urbanos, quando houver;
• usar corretamente os bens e serviços colocados à disposição;
• participar das ações de trabalho social;
• manter a propriedade e a posse do imóvel para uso da própria família.

A lei veda expressamente o empréstimo, a locação, a venda ou qualquer negociação que descaracterize o objetivo social. O famoso "vendo o direito ao apartamento" ou "passo a chave" é exatamente isso. Quem compra esse tipo de "direito" corre risco alto de perder o dinheiro e o imóvel, porque o negócio não tem validade perante o programa.

O artigo 12 prevê que o descumprimento pela família, na produção subsidiada urbana, pode levar à retomada do imóvel pelo fundo financiador, sem necessidade de leilão, depois de processo administrativo com direito de defesa.

E nas faixas financiadas?

Aqui o imóvel está no seu nome, mas com alienação fiduciária: a propriedade fica com o banco como garantia até a quitação. Para vender antes de terminar de pagar, em geral é preciso quitar o saldo ou o comprador assumir a dívida com aprovação do banco. Alugar costuma ter cláusulas no contrato, e o desconto do programa pressupõe uso como moradia própria.

Como as condições variam por linha e por contrato, a regra prática é simples: leia as cláusulas de uso, venda e transferência e, na dúvida, pergunte por escrito ao banco. O guia alienação fiduciária explicada mostra como essa garantia funciona.

O que acontece se atrasar a prestação

Na Lei 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária, o caminho do atraso tem etapas:

1. Atraso inicial. Correm juros e multa previstos no contrato.
2. Fim da carência. O contrato define um prazo de carência. Passado esse prazo, o banco pode pedir ao cartório de registro de imóveis que intime o devedor.
3. Intimação. O devedor tem 15 dias para pagar as parcelas vencidas, com encargos e despesas.
4. Consolidação. Sem pagamento, a propriedade é consolidada em nome do banco, que depois leva o imóvel a leilão, conforme a lei.

Na linha subsidiada, a inadimplência também pode gerar cobrança e retomada, e a lei manda o governo criar medidas para prevenir a inadimplência e o abandono das unidades.

Exemplo de como o atraso cresce

Imagine uma prestação de R$ 800 com multa de 2% e juros de 1% ao mês (números hipotéticos, confira os do seu contrato). Três parcelas atrasadas:

• principal: 3 x R$ 800 = R$ 2.400;
• multa: 2% de R$ 2.400 = R$ 48;
• juros: cerca de R$ 8 na parcela com um mês de atraso, R$ 16 na de dois e R$ 24 na de três, total de R$ 48.

A dívida chega a R$ 2.496, sem contar despesas de cartório se houver intimação. Negociar logo no primeiro mês sai bem mais barato do que no terceiro. Além do valor, o atraso pode gerar registro em cadastros de inadimplentes, o que dificulta outros créditos.

Saídas quando o dinheiro aperta

Procure o banco antes de acumular parcelas. Possibilidades que costumam existir, conforme o contrato e as regras do momento:

• renegociação ou incorporação das parcelas atrasadas ao saldo;
• pausa temporária prevista em algumas linhas;
• uso do FGTS para pagar parte das prestações, quando você cumpre os requisitos. O guia FGTS para pagar prestações explica as condições.

Se a dívida ficou impagável, a Lei do Superendividamento e os canais de defesa do consumidor podem ajudar a organizar a negociação. Como cada caso tem detalhes, vale procurar a Defensoria Pública ou um advogado.

Separação, morte e violência doméstica

A Lei 14.620/2023 traz regras próprias para a família:

• os contratos e registros são feitos, de preferência, no nome da mulher;
• em divórcio ou fim de união estável, o imóvel do contrato subsidiado fica com a mulher, qualquer que seja o regime de bens, salvo se a guarda dos filhos ficar só com o homem;
• a mulher sob medida protetiva de urgência pode desfazer o contrato antes do prazo e ser atendida em outra unidade.

Essas regras não se aplicam aos contratos financiados com recursos do FGTS, que seguem o Código Civil. Em caso de morte, o seguro habitacional obrigatório pode quitar o saldo, conforme a cobertura; veja seguro habitacional MIP e DFI.