Alienação fiduciária: o que significa o imóvel ficar no nome do banco

Como a garantia funciona

A Lei 9.514/1997 define a alienação fiduciária como o contrato em que o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel, como garantia. "Resolúvel" quer dizer que ela acaba sozinha quando a dívida é paga.

Na matrícula, a compra aparece em seu nome e, logo depois, um registro da alienação fiduciária em favor do banco. A garantia só existe a partir desse registro no cartório, por isso o registro do contrato é parte essencial do financiamento.

A lei chama esse arranjo de desdobramento da posse:

• você, o fiduciante, fica com a posse direta: mora, aluga dentro do que o contrato permite, reforma;
• o banco, o fiduciário, fica com a posse indireta e a propriedade em garantia.

Com isso, as despesas do dia a dia são suas. A lei diz expressamente que o devedor paga o IPTU e as taxas de condomínio.

Por que os bancos preferem essa garantia

Na hipoteca, a garantia mais antiga, o imóvel fica no nome do devedor e o banco precisa de um processo judicial longo para cobrar. Na alienação fiduciária, a retomada corre no Registro de Imóveis, com prazos definidos em lei. Menor risco para o banco costuma permitir crédito mais longo, mas também significa que um atraso grande tem consequência mais rápida para você.

O que acontece se você atrasar

O caminho está nos artigos 26, 26-A e 27 da lei, com as mudanças trazidas pela Lei 14.711/2023. Para o financiamento de imóvel residencial, a sequência é esta:

1. Carência. O contrato pode fixar um prazo de carência depois do vencimento. Se não fixar, a lei estabelece 15 dias.
2. Intimação. Passada a carência, o banco pede ao Registro de Imóveis que intime você. A partir da intimação, você tem 15 dias para pagar as prestações vencidas, as que vencerem até o pagamento, juros, multa, tributos, condomínio e as despesas de cobrança. Pagar nesse prazo é o que a lei chama de purgar a mora, e o contrato segue normalmente.
3. Consolidação. Sem pagamento, o cartório certifica o fato e, no financiamento residencial, a consolidação da propriedade em nome do banco é averbada 30 dias depois do fim do prazo de purgação. Até essa averbação, você ainda pode pagar as parcelas vencidas e as despesas e manter o contrato.
4. Leilão. Com a propriedade consolidada, o banco tem 60 dias para fazer o primeiro leilão. Se ninguém der lance igual ou maior que o valor do imóvel, há um segundo leilão nos 15 dias seguintes.
5. Segundo leilão. No financiamento residencial, o lance mínimo é o valor da dívida mais despesas, seguros, tributos e condomínio. Se ninguém atingir esse valor, a dívida é considerada extinta.

Algumas proteções valem para você ao longo do caminho:

• até o segundo leilão, você tem direito de preferência para recomprar o imóvel pagando a dívida e as despesas;
• se o imóvel for vendido por mais do que a dívida e os custos, o banco deve devolver a diferença em até 5 dias;
• quem compra no leilão pode pedir a desocupação, que a lei fixa em 60 dias por decisão liminar.

Um exemplo com números redondos

Imagine uma prestação de R$ 1.500 e duas parcelas atrasadas. Depois da carência, chega a intimação do cartório. Para purgar a mora, você precisa pagar algo como R$ 3.000 das parcelas, mais juros e multa do contrato, mais a parcela que vencer no meio do prazo e as despesas de intimação. Se tudo somasse, por hipótese, R$ 5.000, esse seria o valor para manter o contrato vivo dentro dos 15 dias.

O ponto do exemplo: quanto mais o atraso cresce, maior a conta para reverter. Procurar o banco cedo para renegociar, ou usar o FGTS nas prestações quando as regras permitirem, costuma ser mais barato do que esperar a intimação. No programa habitacional, há regras próprias de contrato, explicadas no guia sobre as regras do contrato do programa.

Outra saída que a lei prevê é a dação em pagamento: com a concordância do banco, você entrega o seu direito sobre o imóvel para quitar a dívida, sem passar por leilão. Pode fazer sentido quando a prestação ficou impossível de pagar, mas vale comparar com a venda do imóvel no mercado antes de decidir.

Mantenha seu endereço e seu e-mail atualizados com o banco. A lei de 2023 diz que informar mudança de domicílio é responsabilidade do devedor, e a intimação pode ser feita por edital se você não for encontrado.

Como tirar a alienação ao quitar

Quitou o financiamento, à vista, com FGTS na amortização ou na última parcela? Faltam dois passos:

1. Termo de quitação. O banco tem 30 dias, contados da quitação, para entregar o documento. Se atrasar, a lei prevê multa de 0,5% ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato, a seu favor.
2. Cancelamento no cartório. Leve o termo ao Registro de Imóveis e peça a averbação do cancelamento da propriedade fiduciária. A Lei de Registros Públicos coloca o cancelamento de garantias entre os atos que devem ser registrados em 5 dias, se não houver pendência.

Os emolumentos do cancelamento seguem a tabela do seu estado; consulte o cartório. Muita gente quita e esquece esse passo, e só descobre anos depois, na hora de vender, que a matrícula ainda mostra o banco como dono.

Se você mudar de banco pela portabilidade, não há termo de quitação: a alienação é transferida para o novo credor por averbação na matrícula.