ITBI: quem paga, como a prefeitura calcula e quando pagar

O que é o ITBI e por que ele existe

A sigla significa Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. A Constituição deu aos municípios o poder de cobrar esse tributo sempre que um imóvel muda de dono por ato entre pessoas vivas (venda, permuta, dação em pagamento). Herança e doação ficam fora: nesses casos o imposto é estadual e tem outro nome.

Como cada prefeitura tem sua própria lei, quase tudo varia de cidade para cidade: alíquota, descontos, prazo, forma de emitir a guia. Por isso nenhum valor deste guia vale como regra para o seu caso. O que vale é entender a lógica e depois conferir a lei do município onde o imóvel está, não onde você mora.

Quem paga

A lei municipal escolhe o contribuinte e, na prática, quase todas apontam o comprador. Vendedor e comprador podem combinar no contrato que o vendedor arca com parte do custo, mas isso é acordo entre vocês. Para a prefeitura, a guia sai no nome de quem a lei indica.

Esse custo pesa no orçamento justamente quando a pessoa já esvaziou a conta para a entrada. Por isso ele aparece na lista de custos além da entrada e deve estar no seu plano desde o começo, junto com cartório e avaliação.

Como a prefeitura calcula

A fórmula tem duas partes.

1. Base de cálculo: o valor do imóvel na transação, em condições normais de mercado.
2. Alíquota: percentual definido pela lei municipal.

Durante anos, muitas prefeituras usavam uma tabela própria, o "valor de referência", quase sempre mais alta que o preço pago. Em 2022 o Superior Tribunal de Justiça fixou outro entendimento: a base é o valor da transação declarado pelo comprador, que se presume verdadeiro. A prefeitura pode discordar, mas precisa abrir um procedimento administrativo e permitir defesa. Ela não pode simplesmente impor a tabela antes.

Isso não autoriza declarar um preço menor que o real. Declarar valor falso é sonegação e pode virar cobrança com multa, além de problemas na escritura. Declare o que de fato foi pago.

Desconto para a parte financiada

Algumas cidades aplicam alíquota menor sobre a parte do preço paga com financiamento habitacional, ou dão isenção para imóveis de programa como o Minha Casa, Minha Vida. Outras não têm nada disso. Só a lei do seu município responde.

Exemplo com números redondos

Imagine um apartamento de R$ 200 mil numa cidade hipotética que cobra 2% de ITBI, sem desconto nenhum.

• ITBI: R$ 200.000 × 2% = R$ 4.000.

Agora imagine outra cidade hipotética que cobra 0,5% sobre a parte financiada e 2% sobre o resto. O comprador dá R$ 40 mil de entrada e financia R$ 160 mil.

• Parte financiada: R$ 160.000 × 0,5% = R$ 800.
• Parte à vista: R$ 40.000 × 2% = R$ 800.
• Total: R$ 1.600.

A diferença mostra por que vale gastar meia hora lendo a regra da sua prefeitura antes de fechar o orçamento. Os percentuais acima são só para ilustrar a conta.

Quando pagar

Pela lei, o imposto nasce com a transferência da propriedade, e a transferência só acontece no registro do imóvel. O Supremo Tribunal Federal já decidiu nesse sentido. Na prática, porém, o pagamento costuma ser exigido antes:

• muitos tabelionatos pedem a guia quitada para lavrar a escritura;
• o cartório de registro de imóveis precisa conferir o pagamento, porque a Lei de Registros Públicos manda os oficiais fiscalizarem os impostos devidos pelos atos que registram;
• na compra financiada, o banco entrega o contrato e você leva ao registro com o comprovante do ITBI.

Ou seja: conte com pagar o ITBI entre a assinatura e o registro. Algumas prefeituras dão prazo curto para pagar depois que a guia é emitida, então emita só quando o dinheiro já estiver separado.

Passo a passo para emitir a guia

O caminho varia, mas costuma seguir esta ordem:

1. Acesse o site da prefeitura e procure "ITBI" ou "declaração de transação imobiliária".
2. Informe os dados do imóvel (inscrição do IPTU e número da matrícula), de comprador e vendedor e o valor da transação.
3. Indique se há financiamento e por qual sistema, se a cidade dá desconto para isso.
4. Gere a guia, confira o valor e pague dentro do vencimento.
5. Guarde o comprovante e a guia: o cartório vai pedir os dois.

Se a prefeitura recalcular o valor para cima, leia a notificação com calma. Existe prazo para contestar, e às vezes vale apresentar o laudo de avaliação do banco como prova de que o preço declarado estava dentro do mercado.

Erros comuns que atrasam a compra

• Esquecer o ITBI no orçamento e descobrir o custo só na hora da escritura.
• Emitir a guia com dados errados de matrícula ou do vendedor, o que obriga a refazer.
• Confundir o ITBI com o IPTU: um é pago uma vez na compra, o outro todo ano.
• Achar que o desconto de outra cidade vale na sua.
• Pagar o imposto antes de checar a matrícula do imóvel e as certidões do vendedor. Se o negócio cair por problema na documentação, recuperar o valor pago pode exigir pedido de restituição na prefeitura.