Seguro habitacional obrigatório: MIP e DFI explicados

O que significam as siglas

• MIP (Morte e Invalidez Permanente): protege a dívida se um dos compradores morrer ou ficar permanentemente inválido para o trabalho. A seguradora paga ao banco o saldo devedor, na parte correspondente àquela pessoa.
• DFI (Danos Físicos ao Imóvel): protege o próprio imóvel, que é a garantia do banco. Cobre eventos como incêndio, explosão, desmoronamento total ou parcial e outros previstos na apólice.

Os dois aparecem separados no boleto ou na planilha de evolução. Somados, costumam ser a maior parte da diferença entre a parcela de juros e amortização e a parcela que você paga de fato.

Por que esses seguros existem

No financiamento com alienação fiduciária, o imóvel fica como garantia até a quitação. Se o comprador morre ou o imóvel é destruído, o banco perderia a garantia ou a capacidade de pagamento. Os seguros protegem as duas pontas: o banco recebe e a família não herda a dívida da parte coberta.

Para o comprador, o MIP tem um efeito prático grande. Num casal em que só um tem renda e ele morre, a família pode ficar com o imóvel quitado, em vez de ter de pagar ou vender.

Como o valor é calculado

As regras exatas estão na apólice e no contrato, mas a lógica costuma ser esta:

• MIP: uma taxa mensal sobre o saldo devedor, que muda conforme a faixa de idade de cada comprador. Quanto mais velho, maior a taxa. Como o saldo cai ao longo do contrato, o valor pode cair também, mas o salto de faixa etária puxa para cima.
• DFI: uma taxa mensal sobre o valor de avaliação do imóvel, que não depende da idade.

As taxas variam por seguradora e mudam ao longo do tempo. Nenhum número abaixo é taxa real.

Imagine, em um exemplo hipotético, saldo devedor de R$ 200.000 e imóvel avaliado em R$ 250.000:

Nesse exemplo, a mesma dívida custa o dobro de MIP para uma pessoa mais velha. Por isso a idade também pesa na análise de crédito imobiliário e no limite de prazo.

Composição de renda e cobertura

Quando duas pessoas compõem renda, o contrato registra o percentual de cada uma. Esse percentual define a cobertura do MIP.

Exemplo hipotético: um casal com renda de R$ 6.000, sendo R$ 4.000 de uma pessoa e R$ 2.000 da outra, pode registrar cerca de 67% e 33%. Se a pessoa com 67% morrer, o seguro cobre 67% do saldo devedor naquela data. A família continua pagando os 33% restantes.

Alguns bancos permitem escolher percentuais diferentes da proporção da renda, dentro de limites. Vale pensar nisso antes de assinar, porque mexe no preço e na proteção. Para casais, veja também FGTS de casal na compra.

Dá para escolher a seguradora?

O Código de Defesa do Consumidor proíbe a venda casada, ou seja, condicionar um produto à compra de outro. No financiamento habitacional, as regras do Conselho Monetário Nacional preveem que o comprador pode apresentar apólice de outra seguradora, desde que ela cumpra as coberturas e condições mínimas exigidas para o contrato. O tema também já foi decidido pelo Superior Tribunal de Justiça nesse sentido.

Na prática:

1. Peça ao banco, por escrito, as coberturas mínimas exigidas para aceitar outra apólice.
2. Cote com seguradoras autorizadas pela SUSEP (Superintendência de Seguros Privados), que fiscaliza o setor e permite consultar se a empresa está regular.
3. Compare o custo mensal e as exclusões, não só o preço.
4. Apresente a apólice ao banco e guarde o protocolo.

O banco pode recusar apólice que não cumpra os requisitos. Se a recusa parecer indevida, use os canais do banco, a ouvidoria e, depois, os órgãos de defesa do consumidor.

O seguro entra no CET

Como são cobrados todo mês, MIP e DFI fazem parte do Custo Efetivo Total. Uma proposta com juros menores e seguro mais caro pode sair mais cara no fim, como mostramos em custo efetivo total do financiamento. Peça o valor dos seguros em todas as simulações.

Como acionar em caso de sinistro

Sinistro é o evento coberto, como a morte do comprador ou um incêndio no imóvel. O caminho costuma ser:

• Avisar o banco o quanto antes, pelo canal indicado no contrato.
• Reunir os documentos pedidos: certidão de óbito ou laudo de invalidez, boletim de ocorrência ou laudo do Corpo de Bombeiros, conforme o caso.
• Acompanhar o processo e guardar todos os protocolos.

Enquanto o processo anda, pergunte se as parcelas devem continuar sendo pagas, para não gerar atraso. Atrasos colocam em risco o imóvel, como explicado em alienação fiduciária explicada. Em caso de dúvida sobre o seu direito, procure orientação jurídica.