Custo efetivo total: o número que compara financiamentos de verdade

Taxa de juros e CET não são a mesma coisa

A taxa de juros nominal é o preço do dinheiro emprestado. É ela que aparece em destaque na propaganda e na primeira tela da simulação. Mas o contrato de financiamento imobiliário traz outros custos que também saem do seu bolso todo mês ou na assinatura:

• Seguros obrigatórios: o de morte e invalidez permanente (MIP) e o de danos físicos ao imóvel (DFI).
• Tarifas: como a de administração do contrato, quando cobrada, e a de avaliação do imóvel.
• Tributos: em algumas operações pode haver IOF (Imposto sobre Operações Financeiras). Nos financiamentos habitacionais costuma haver regra específica; confira na sua proposta.
• Outras despesas financiadas: quando o banco permite incluir parte dos custos de cartório ou impostos no valor emprestado.

O CET pega todos esses valores, coloca no calendário em que eles acontecem e calcula uma taxa única. Ele responde a pergunta: considerando tudo o que entra e sai, qual é o custo real por ano?

O que a lei garante para você

O Código de Defesa do Consumidor diz que, no fornecimento de crédito, o consumidor deve ser informado de forma prévia e adequada sobre a taxa efetiva de juros, os acréscimos e o total a pagar. As normas do Banco Central também obrigam as instituições a informar o CET antes da contratação, em percentual anual.

Na prática, você tem direito de receber, antes de assinar:

1. O CET anual da operação.
2. A planilha que mostra como ele foi calculado, com cada encargo separado.
3. O valor de cada parcela prevista e o total.

Se o banco só passar a taxa de juros, peça o CET por escrito. Uma proposta sem esse número não está completa.

Exemplo: a taxa menor que sai mais cara

Imagine duas propostas hipotéticas para financiar R$ 200.000 em 360 meses, na Tabela Price. Os números são redondos e só servem para mostrar o raciocínio. Para simplificar, o seguro está fixo, embora na vida real ele mude conforme o saldo e a idade. Nas duas, R$ 3.000 de custos de avaliação e abertura são pagos no começo.

A proposta B anuncia juros mais baixos, mas o seguro mais caro e a tarifa mensal fazem a parcela final ficar maior. No fim de 30 anos, a diferença passa de R$ 6 mil a favor da proposta A. Quem olhasse só os juros escolheria a mais cara.

Como o CET é calculado: ele é a taxa que faz o valor que você recebeu de fato (os R$ 200.000 menos os R$ 3.000 pagos no começo) ficar igual à soma de todas as parcelas trazidas para hoje. É a mesma lógica de uma taxa interna de retorno, e a calculadora do banco faz essa conta.

Como comparar propostas passo a passo

Para a comparação ser justa, as propostas precisam ter a mesma base:

1. Mesmo valor financiado e mesmo prazo. Mudar um deles muda o CET.
2. Mesmo sistema de amortização. Compare SAC com SAC e Price com Price. Se tiver dúvida entre os dois, veja SAC ou Price.
3. Mesma idade e renda declaradas. O seguro depende da idade dos compradores.
4. Mesma data de simulação. Taxas mudam, e uma proposta antiga pode não valer mais.

Depois, coloque lado a lado o CET anual, a primeira parcela total e o total pago. O CET menor indica o custo menor no conjunto, mas a primeira parcela precisa caber na sua renda.

Onde ver as taxas praticadas pelos bancos

O Banco Central publica as taxas médias de juros cobradas por instituição em várias modalidades de crédito, inclusive o financiamento imobiliário. Essa página ajuda a saber se a taxa oferecida está muito fora do que o mercado pratica. Os valores mudam com frequência, então consulte a data da última atualização.

Use a lista como referência, não como promessa: a taxa individual depende da sua renda, do seu histórico, do imóvel e do relacionamento com o banco. O que o banco avalia está em análise de crédito imobiliário.

Cuidados com o que fica fora do CET

Alguns custos da compra não entram no CET porque não fazem parte do contrato de crédito. É o caso do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), do registro em cartório e da mudança. Eles pesam no orçamento e precisam estar no plano desde o começo. Veja a lista em custos além da entrada.

Outro ponto: produtos oferecidos junto com o financiamento, como cartão, consórcio ou seguro de vida extra, não podem ser condição para liberar o crédito. O Código de Defesa do Consumidor proíbe a venda casada. Se algo for empurrado como obrigatório, pergunte qual norma exige e registre a resposta.

O CET também ajuda depois da assinatura

Quem já financiou pode usar o CET para avaliar uma troca de banco. Se outra instituição oferecer condição melhor, a portabilidade do financiamento permite levar a dívida, e a comparação certa é entre o CET que sobra no contrato atual e o CET da nova proposta, contando os custos da mudança.