Análise de crédito imobiliário: o que o banco olha e por que nega

As etapas da análise

O financiamento não é aprovado de uma vez. Em geral, ele passa por fases separadas:

1. Análise de crédito do comprador: renda, dívidas, histórico de pagamento e idade. Sai uma carta de crédito ou aprovação com valor máximo e prazo.
2. Avaliação do imóvel: um engenheiro ou arquiteto indicado pelo banco vistoria o imóvel e define o valor de avaliação. O banco financia um percentual desse valor, não do preço pedido pelo vendedor.
3. Análise jurídica: conferência da matrícula, das certidões do vendedor e do imóvel.
4. Assinatura e registro do contrato: só depois do registro em cartório o dinheiro é liberado ao vendedor.

Ser aprovado na primeira etapa não garante o negócio. Se o imóvel for avaliado abaixo do preço ou tiver problema na documentação, o processo pode parar ali.

O que o banco olha na sua renda

O ponto central é o comprometimento de renda: quanto da sua renda mensal a parcela vai consumir. Cada banco define o próprio limite, e ele costuma ficar perto de 30% da renda bruta familiar. A conta completa está em quanto posso pagar de prestação.

Imagine uma renda hipotética de R$ 5.000. Com limite de 30%, a parcela máxima seria R$ 1.500. Se você já paga R$ 400 de outro empréstimo, alguns bancos descontam esse valor e a margem cai para R$ 1.100. Uma parcela simulada de R$ 1.300 seria recusada nesse caso, mesmo com o nome limpo.

Para aumentar a margem, é possível compor renda com outra pessoa que vai constar no contrato, como cônjuge, companheiro ou parente, conforme as regras de cada banco. Quem compõe renda assume a dívida junto.

Histórico: Registrato e cadastros de inadimplentes

O banco consulta os birôs de crédito, como Serasa e SPC, e o Sistema de Informações de Crédito (SCR) do Banco Central. O SCR mostra empréstimos, financiamentos, cartões e atrasos informados pelas instituições em seu nome.

Você mesmo pode ver esses dados de graça pelo Registrato, no site do Banco Central, entrando com a conta gov.br. Vale fazer isso antes de pedir o financiamento, por três motivos:

• Descobrir dívidas esquecidas ou parcelas atrasadas.
• Conferir se há operações que você não reconhece.
• Ver quanto do seu limite de cartão e cheque especial aparece como crédito usado.

Se encontrar pendências, o guia como preparar o nome para o financiamento mostra o que fazer e quanto tempo esperar.

Idade e prazo

O seguro habitacional obrigatório cobre morte e invalidez, e por isso os bancos limitam a soma da idade do comprador com o prazo do contrato. Em muitos bancos, essa soma não pode passar de cerca de 80 anos, mas o limite exato varia e deve ser conferido na simulação.

Exemplo hipotético: quem tem 50 anos e o banco aceita soma até 80 consegue no máximo 30 anos de prazo. Com 55 anos, o prazo cai para 25 anos, e a parcela sobe. Se houver mais de um comprador, o banco pode considerar o mais velho. A idade também altera o preço do seguro, como explicado em seguro habitacional MIP e DFI.

Documentos que costumam ser pedidos

A lista muda por banco e por tipo de renda, mas costuma incluir:

• Documento de identidade, CPF e comprovante de estado civil (certidão de casamento ou declaração de união estável, quando houver).
• Comprovante de residência recente.
• Assalariado: últimos holerites e, às vezes, extrato do FGTS e carteira de trabalho.
• Autônomo ou profissional liberal: declaração do Imposto de Renda com recibo, extratos bancários dos últimos meses, decore (declaração de renda feita por contador) quando aceita.
• MEI ou sócio de empresa: pró-labore, declaração anual do MEI e extratos da pessoa jurídica.

Renda informal é o caso mais difícil. Dinheiro que entra em espécie e nunca passa pela conta não aparece em lugar nenhum. Começar a receber pela conta bancária e declarar a renda no Imposto de Renda cria um histórico que o banco consegue ler.

Por que o banco nega: os motivos mais comuns

• Parcela acima do limite de comprometimento. Solução possível: maior entrada, prazo maior, imóvel mais barato ou composição de renda.
• Restrição no nome ou atrasos recentes no SCR. Regularizar e esperar a atualização dos registros.
• Renda não comprovada. Organizar extratos e declaração de imposto.
• Muitas dívidas ativas. Mesmo pagando em dia, empréstimos e cartões consomem a margem.
• Idade incompatível com o prazo pedido. Reduzir o prazo ou incluir comprador mais jovem.
• Problema no imóvel. Avaliação baixa, área irregular ou documentação pendente.

O banco nem sempre explica o motivo em detalhe. Pergunte qual etapa reprovou: crédito, imóvel ou documentação. A resposta indica o que corrigir.

Depois de um não

Uma recusa não fecha a porta. Cada banco tem política própria, e o resultado pode mudar com outra instituição, com outro imóvel ou depois de alguns meses de organização. Antes de tentar de novo, confira o Registrato, quite o que der e recalcule a parcela. Programas habitacionais como o Minha Casa, Minha Vida têm regras próprias de renda; se você estiver na faixa, veja como funcionam as faixas.

O blog não intermedeia crédito. Em caso de dúvida sobre o seu contrato ou sobre uma recusa que parece injusta, procure o atendimento do banco, a ouvidoria e, se preciso, o Banco Central.