Quanto posso pagar de prestação: a conta que o banco faz com a sua renda

Como o banco chega ao valor máximo da parcela

Na análise de crédito imobiliário, a instituição quer saber se a parcela cabe na renda durante muitos anos. Para isso, ela trabalha com três números:

• Renda comprovada: salário em carteira, pró-labore, aposentadoria, renda de autônomo que apareça em extrato ou declaração de imposto.
• Percentual de comprometimento: a fatia máxima da renda que a política daquele banco aceita destinar à prestação. Esse percentual não é igual em todo lugar e pode variar por linha e por programa habitacional.
• Dívidas atuais: parcelas que já saem do seu bolso todo mês e reduzem a folga.

A regra geral é: renda comprovada vezes o percentual, menos as parcelas de outras dívidas. O resultado é a prestação máxima. Depois, o banco usa essa prestação, o prazo e os juros para descobrir quanto pode emprestar.

Um exemplo com números redondos

Imagine uma pessoa com renda bruta de R$ 5.000 e um banco hipotético que aceite comprometer até 30% da renda com a prestação.

• 30% de R$ 5.000 = R$ 1.500 de prestação máxima.
• Se ela já paga R$ 400 por mês no financiamento de uma moto, muitos bancos fazem R$ 1.500 menos R$ 400 = R$ 1.100.

Ou seja, a mesma renda pode aprovar R$ 1.500 ou R$ 1.100 de parcela, dependendo da dívida que já existe. Os números são apenas ilustrativos. O percentual real e a forma de descontar outras dívidas você confere com o banco e no simulador da instituição.

Renda bruta, renda líquida e a conta que você deve fazer

O banco costuma partir da renda bruta, aquela antes do INSS, do imposto de renda e de outros descontos. Só que você paga as contas com a renda líquida. Na mesma pessoa do exemplo, a renda líquida pode ficar perto de R$ 4.300.

Uma parcela de R$ 1.500 sobre R$ 4.300 já é uma fatia bem maior do que parece no papel. Por isso, faça duas contas:

1. A conta do banco: serve para saber até onde o crédito vai.
2. A sua conta: renda líquida menos todos os gastos fixos (mercado, transporte, luz, água, internet, escola, plano de saúde). O que sobra, com uma margem para imprevistos, é a parcela que você aguenta.

Se a sua conta der menos que a do banco, vale a sua. O banco aprova o limite; quem paga 30 anos de boletos é você.

Compor renda: quando somar ajuda e o que muda

Quando a renda de uma pessoa não alcança a parcela necessária, dá para compor renda com outra pessoa, geralmente cônjuge, companheiro ou parente. A instituição soma as rendas e calcula a prestação sobre o total.

Em um exemplo simples: duas rendas de R$ 3.000 viram R$ 6.000. Com o mesmo percentual hipotético de 30%, a parcela máxima sobe de R$ 900 para R$ 1.800.

O que muda na prática:

• Quem compõe a renda entra no contrato e responde pela dívida junto com você.
• As dívidas e o histórico de crédito das duas pessoas passam a ser analisados.
• Se o casal usar FGTS dos dois, as regras de cada um precisam ser cumpridas. O artigo sobre FGTS de casal na compra explica esse ponto.

Compor renda resolve a conta, mas cria um compromisso longo entre as pessoas. Converse antes sobre o que acontece se alguém perder o emprego ou se a relação acabar.

O que pesa contra você na análise

Além da renda, o banco olha detalhes que mudam o valor aprovado. Os mais comuns:

• Idade e prazo: a soma da sua idade com o prazo do financiamento tem limite na política de cada banco. Quem é mais velho pode ter prazo menor e, com isso, parcela maior para o mesmo valor.
• Renda informal: sem contracheque, você precisa comprovar com extratos, declaração de imposto de renda ou outros documentos aceitos. Renda que não aparece em lugar nenhum não entra na conta.
• Nome com pendência: dívida em atraso costuma travar ou reduzir a aprovação. Veja como preparar o nome para o financiamento.
• Tabela de amortização: no sistema SAC a primeira parcela é a mais alta, e é ela que precisa caber no limite. No Price a parcela começa menor. A diferença está explicada em SAC ou Price.

O artigo sobre análise de crédito imobiliário detalha o que mais entra nessa avaliação.

A prestação não é o único gasto da casa

Mesmo com a parcela aprovada, a casa nova traz outras contas: condomínio, IPTU, seguro embutido na prestação, manutenção. Quem sai do aluguel às vezes esquece que o condomínio continua e que o IPTU passa a ser seu.

Some esses valores à prestação antes de decidir. Se a soma passar do que você aguenta pela sua conta, procure um imóvel mais barato, aumente a entrada ou espere um pouco mais. O guia sobre quanto custa morar depois da compra ajuda a estimar esses gastos.

Como usar o simulador sem se enganar

Os simuladores dos bancos, inclusive o da Caixa na área de habitação, mostram valor do imóvel, entrada, prazo e primeira parcela. Algumas dicas:

• Informe a renda bruta real, sem arredondar para cima.
• Teste prazos diferentes e veja quanto a parcela muda.
• Compare o custo efetivo total (CET), que inclui juros, seguros e tarifas, e não só a taxa de juros. O guia de custo efetivo total mostra como ler esse número.
• Lembre que a simulação não é aprovação. O valor final depende da análise completa.

Juros e condições mudam com frequência. O Banco Central publica as taxas praticadas por cada instituição, e vale conferir antes de fechar.