Comprar ou continuar no aluguel: como comparar sem achismo

O erro mais comum: comparar aluguel com prestação inteira

A prestação do financiamento tem duas partes: amortização (o que reduz a dívida e vira patrimônio seu) e juros, mais seguros e tarifas. Nos primeiros anos, a fatia de juros é grande, principalmente no sistema SAC, em que a parcela começa alta. O guia SAC ou Price mostra essa divisão.

Por isso, a comparação justa é:

• Custo de alugar: aluguel, mais o que você pagaria de qualquer jeito como inquilino (condomínio, por exemplo, que em regra é cobrado de quem mora).
• Custo de ser dono: juros e seguros da prestação, IPTU, manutenção, condomínio e o rendimento que a entrada deixaria de ter.

A amortização não entra como custo, porque ela vira patrimônio. Os juros entram, porque não voltam, assim como o aluguel.

Os itens que entram na conta

Monte uma lista com valores mensais ou anuais:

1. Aluguel atual ou de um imóvel equivalente ao que você compraria.
2. Juros e seguros do financiamento no primeiro ano. A planilha de evolução do banco mostra quanto de cada parcela é juros.
3. IPTU: em contrato de locação, quem paga é definido no contrato; a Lei do Inquilinato permite que seja repassado ao inquilino. Na compra, ele é seu com certeza.
4. Manutenção: pintura, encanamento, telhado, eletrodomésticos fixos. Inquilino arca com reparos pequenos do uso; os estruturais são do proprietário.
5. Custo de oportunidade da entrada: o rendimento que o dinheiro teria se continuasse aplicado.
6. Custos únicos da compra: imposto de transmissão, cartório, avaliação, mudança. Veja a lista em custos além da entrada.

Um exemplo com números redondos

Imagine um apartamento de R$ 250 mil, com R$ 50 mil de entrada e R$ 200 mil financiados. Um imóvel parecido é alugado por R$ 1.200 por mês. Todos os números são hipotéticos.

Custo anual de ser dono no primeiro ano:

• Juros de 10% ao ano sobre R$ 200 mil, de forma simplificada: R$ 20.000.
• Seguros e tarifas do financiamento: R$ 1.500.
• IPTU: R$ 800.
• Manutenção, separando 0,5% do valor do imóvel: R$ 1.250.
• Rendimento perdido da entrada, supondo 8% ao ano sobre R$ 50 mil: R$ 4.000.
• Total: R$ 27.550, ou cerca de R$ 2.300 por mês.

Custo anual de alugar:

• Aluguel: R$ 14.400.
• Reajustes, seguro fiança e pequenos reparos: R$ 1.000.
• Total: R$ 15.400, ou cerca de R$ 1.280 por mês.

Nesse exemplo, ser dono custaria quase R$ 1.000 a mais por mês no primeiro ano, sem contar os custos únicos da compra. Com o tempo os juros caem, porque a dívida diminui, e o aluguel sobe com os reajustes. Em algum momento as linhas podem se cruzar. Se os juros fossem menores, o aluguel maior ou o imóvel valorizasse mais que a aplicação, o resultado mudaria.

A conta é sensível a cada número. Use os seus: a taxa real da proposta, o aluguel da sua região e o rendimento de uma aplicação conservadora no momento da decisão. Taxas de juros dos bancos são publicadas pelo Banco Central.

O que a planilha não mede

Números ajudam, mas não decidem tudo. Pesam também:

• Estabilidade: como dono, você não depende de renovação de contrato nem enfrenta pedido de devolução do imóvel. A Lei do Inquilinato define em que casos o proprietário pode pedir o imóvel de volta, mas a mudança forçada continua sendo possibilidade para quem aluga.
• Liberdade de mudar: alugar facilita trocar de bairro, cidade ou tamanho de casa quando o emprego ou a família mudam. Vender um imóvel leva meses e tem custos.
• Reformas: dono pode quebrar parede e personalizar; inquilino depende de autorização.
• Risco de concentração: com a compra, boa parte do seu patrimônio fica em um único bem, numa única cidade.
• Disciplina: a prestação obriga a formar patrimônio todo mês. Quem aluga só fica à frente se de fato aplicar a diferença.

Tempo de permanência muda tudo

Os custos únicos da compra são altos e aparecem logo de cara. Se você vende o imóvel poucos anos depois, paga corretagem, pode ter imposto sobre ganho e quase não reduziu a dívida. Quanto mais tempo fica, mais esses custos se diluem.

Uma pergunta simples ajuda: você se vê morando nesse bairro daqui a dez anos? Se a resposta for "não sei", alugar por mais um tempo enquanto junta uma entrada maior pode ser a escolha mais segura. O plano de quanto juntar de entrada serve justamente para esse período.

Quando o aluguel pode ser a melhor ponte

Continuar no aluguel não é desistir da casa própria. Em vários casos ele é a etapa que prepara uma compra melhor:

• Quando o nome ainda tem pendência e a aprovação viria com condições ruins. O guia preparar o nome para o financiamento mostra o caminho.
• Quando a renda pode mudar em breve, para mais ou para menos.
• Quando a entrada levaria toda a reserva de emergência.
• Quando você ainda não sabe se se enquadra em um programa com subsídio, que pode baratear bastante a compra.