Quando não dá para usar o FGTS na casa: os impedimentos mais comuns

Por que existem tantas travas

O FGTS é dinheiro do trabalhador, mas também financia habitação popular e saneamento. Por isso a Lei 8.036/1990 libera o saldo para a casa própria só em situações específicas, no artigo 20, e deixa ao Conselho Curador do FGTS o detalhe operacional. O objetivo das travas é que o dinheiro sirva a quem ainda não tem onde morar, e não a quem compra um segundo imóvel.

Abaixo estão os impedimentos na ordem em que mais aparecem.

1. Você já é dono de imóvel na cidade onde mora

O parágrafo 17 do artigo 20 veda o uso do FGTS na compra, na amortização e no pagamento de prestações para quem já é proprietário ou promitente comprador de imóvel no município onde reside. Promitente comprador é quem assinou um compromisso de compra e venda, mesmo sem escritura.

Pontos que costumam surpreender:

• Imóvel ainda não registrado no seu nome, mas comprado por contrato, também conta.
• As normas operacionais estendem a checagem à cidade onde você trabalha e, em alguns casos, às cidades vizinhas ou da região metropolitana.
• Fração de imóvel herdado ou em sociedade pode pesar. Leve a matrícula para o banco analisar.

Se você vendeu o imóvel antigo, a venda precisa estar registrada para o banco considerar que ele deixou de ser seu. Entenda essa etapa em escritura e registro do imóvel.

2. Você já tem financiamento no SFH

O mesmo parágrafo 17 barra quem detém, em qualquer parte do país, um financiamento ativo nas condições do SFH. Não importa se o outro imóvel fica em outro estado: enquanto aquele contrato não for quitado, o FGTS não entra numa nova compra.

3. Menos de três anos de carteira assinada

O inciso VII do artigo 20 exige pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS. Os períodos podem ser em empresas diferentes e não precisam ser seguidos. Quem trabalhou muito tempo como autônomo ou MEI, sem carteira, pode não ter esse tempo somado, porque esses períodos não geram depósito de FGTS.

4. O imóvel passa do limite do SFH

A lei exige que a operação seja financiável nas condições do SFH, e isso inclui um teto de valor do imóvel. Esse teto é definido pelo Conselho Monetário Nacional e muda de tempos em tempos, por isso não vale guardar um número de memória: confira o valor vigente com o banco ou na Caixa.

Em um exemplo simples, se o teto fosse de R$ 1 milhão e o imóvel fosse avaliado em R$ 1,1 milhão, o FGTS ficaria de fora, ainda que o seu saldo cobrisse só uma fração do preço. Quem compra imóvel de R$ 150 mil a R$ 350 mil raramente esbarra nisso, mas a conferência vale para cidades com preço alto. O que conta é o valor de avaliação do banco, não só o preço anunciado.

5. O imóvel não é para moradia

A lei fala em moradia própria. Ficam de fora, em regra:

• sala comercial, loja e galpão;
• imóvel rural;
• imóvel que você pretende alugar para terceiros;
• terreno sem construção, com exceção do lote urbanizado de interesse social, previsto na lei.

6. Parte do saldo está bloqueada

Optar pelo saque-aniversário não impede, por si só, o uso na compra da casa. O problema é a antecipação do saque-aniversário, um empréstimo em que você dá os saques futuros como garantia ao banco. Pelo artigo 20-D, a parte do saldo vinculada a essa garantia fica bloqueada, e só o que sobra pode ser usado.

Imagine um saldo de R$ 20.000 em que R$ 12.000 estão bloqueados por antecipação. Para a compra, sobram R$ 8.000. Veja no aplicativo FGTS quanto está livre antes de montar a conta da entrada.

7. Falhas de prazo e de documentação

Outros motivos de negativa são menos óbvios:

• Intervalo entre usos. Para amortizar o saldo devedor, a lei pede dois anos entre cada movimentação. Detalhes em FGTS para amortizar.
• Imóvel comprado com FGTS há pouco tempo. O parágrafo 4º do artigo 20 deixa ao Conselho Curador regular nova transação com imóvel que já recebeu FGTS, e as normas costumam pedir um intervalo mínimo.
• Documentação irregular. Matrícula com pendência, construção não averbada ou vendedor com problema na Justiça travam o banco. Veja como ler a matrícula do imóvel.
• Você não está no contrato. Só pode usar o FGTS quem é comprador do imóvel. Para casais, isso tem detalhes próprios, explicados em FGTS de casal na compra.

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