FGTS para pagar parte das prestações: como funciona e limites

A regra que está na lei

O artigo 20 da Lei 8.036/1990, no inciso V, autoriza o uso do FGTS para pagar parte das prestações de financiamento habitacional do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A lei fixa três condições:

• o mutuário (quem tomou o financiamento) precisa ter pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando empresas diferentes;
• o valor bloqueado deve ser usado durante, no mínimo, 12 meses;
• o abatimento pode chegar, no máximo, a 80% do valor da prestação.

O parágrafo 2º do mesmo artigo diz que o Conselho Curador do FGTS disciplina essa modalidade, com foco nos trabalhadores de baixa renda. Por isso detalhes como documentos, prazos de análise e uso em atraso vêm das normas do Conselho e da Caixa, e podem mudar.

Quem pode pedir

Além dos três anos de carteira, as mesmas travas que valem para comprar com FGTS valem aqui:

• Você não pode ser dono ou promitente comprador de outro imóvel na cidade onde mora.
• Não pode ter um segundo financiamento no SFH em qualquer parte do país.
• O imóvel financiado precisa ser residencial e servir de moradia.
• O saldo não pode estar bloqueado por antecipação do saque-aniversário (a parte bloqueada não entra).

Se você já sabe que tem algum desses impedimentos, o guia quando não dá para usar o FGTS mostra os casos mais comuns.

Exemplo: como fica o boleto

Imagine uma prestação de R$ 2.000 por mês. O limite de 80% equivale a R$ 1.600.

• Parte paga pelo FGTS: até R$ 1.600 por mês
• Parte que continua com você: R$ 400 por mês
• Valor bloqueado para 12 meses: R$ 1.600 vezes 12, ou seja, R$ 19.200

Se o seu saldo no FGTS for de R$ 25.000, o banco bloqueia o necessário para o ciclo e o restante segue disponível na conta. Se o saldo for de só R$ 10.000, o abatimento mensal tende a ser menor, porque o valor precisa durar o período mínimo. No exemplo, R$ 10.000 divididos por 12 dão cerca de R$ 833 por mês, e você pagaria R$ 1.167.

Na tabela SAC, a prestação cai com o tempo, então o valor exato de 80% muda a cada mês. Na Price, as parcelas são parecidas. O banco faz o cálculo e mostra a projeção antes de você assinar. Entenda a diferença entre as tabelas em SAC ou Price.

Pagar parcelas ou amortizar de uma vez

Com o mesmo saldo, você pode escolher entre usar nas parcelas ou amortizar o financiamento. Os efeitos são diferentes:

Em termos de custo total, amortizar costuma render mais economia. Pagar parcelas faz sentido quando o problema é o caixa do mês: queda de renda, doença na família, período de desemprego do cônjuge. É uma ponte, não uma solução de longo prazo.

O passo a passo

1. Confira o saldo do FGTS de todas as contas no aplicativo.
2. Peça ao banco do financiamento a simulação do uso nas prestações, com o valor que ficará bloqueado e o abatimento mensal.
3. Reúna os documentos que o banco pedir: identidade, carteira de trabalho, extrato do FGTS e o próprio contrato de financiamento.
4. Assine a autorização de bloqueio e débito da conta vinculada.
5. Acompanhe o primeiro boleto com o desconto. Até a aprovação, continue pagando a prestação cheia para não gerar atraso.
6. Anote a data de fim do ciclo, porque a parcela volta ao valor integral quando o bloqueio acabar.

FGTS futuro: um caso à parte

Alguns contratos, sobretudo de renda mais baixa, permitem dar em garantia os depósitos futuros do FGTS no momento da assinatura do financiamento. O parágrafo 27 do artigo 20, com redação da Lei 14.620/2023, autoriza esse arranjo para pagar parte das prestações e dispensa, nesse caso, o prazo mínimo de 12 meses. Os depósitos que o empregador fizer passam a abater a parcela conforme o contrato.

Quem tem esse tipo de contrato precisa ler com atenção o que acontece numa demissão, porque os depósitos param. As condições são definidas pelo Conselho Curador e aparecem no contrato.

Cuidados antes de pedir

• Pense na reserva. O FGTS é uma proteção para demissão. Usá-lo nas parcelas reduz essa proteção.
• Planeje o mês 13. Quando o ciclo acaba, a prestação cheia volta. Use o período para reorganizar as contas, não só para respirar. O guia quanto custa morar depois da compra ajuda a rever o orçamento da casa.
• Atraso tem prazo. Se você já está com parcelas atrasadas, procure o banco logo. No financiamento com alienação fiduciária, o atraso prolongado pode levar à consolidação do imóvel em nome do banco. Veja como isso funciona em alienação fiduciária explicada.