Quanto custa morar depois da compra: condomínio, IPTU e manutenção

As contas que chegam junto com a casa

Pense em quatro grupos:

1. Condomínio: só em prédio ou condomínio fechado. Cobre limpeza, portaria, elevador, água das áreas comuns, seguro do prédio e fundo de reserva.
2. IPTU: imposto municipal, cobrado de todo imóvel urbano, com ou sem condomínio.
3. Consumo: água, luz, gás, internet. Em alguns prédios a água é individual, em outros vem dentro do condomínio.
4. Manutenção: pequenos consertos, pintura, troca de equipamentos e, em casa, telhado, caixa d'água e muro.

Quem mora de aluguel já paga parte disso. No aluguel, porém, o contrato pode deixar o IPTU e os reparos maiores com o proprietário. Como dono, tudo isso passa a ser seu.

Condomínio: como é calculado

O Código Civil, no artigo 1.336, diz que cada condômino contribui para as despesas na proporção da sua fração ideal, salvo regra diferente na convenção. A Lei 4.591/1964 segue a mesma lógica de rateio. Na prática, o apartamento maior ou a cobertura costuma pagar mais.

O valor muda ao longo do tempo por decisão da assembleia, que aprova a previsão orçamentária do ano. Além da taxa mensal, podem aparecer:

• Fundo de reserva: percentual para emergências, definido na convenção.
• Taxa extra: cobrada para obra aprovada, como fachada, impermeabilização ou elevador.
• Multa e juros por atraso: previstos na lei e na convenção. Confira as regras vigentes no Código Civil e na convenção do seu prédio.

Se você comprar um usado, lembre que, pelo artigo 1.345 do Código Civil, a dívida de condomínio do vendedor passa para quem compra. Mais sobre isso em comprar imóvel usado.

Prédio novo tem surpresa

Em empreendimento recém-entregue, a primeira taxa é uma estimativa. Depois de alguns meses de funcionamento, com contas reais de água, luz e funcionários, o valor pode subir. Também é comum aprovar compras iniciais, como mobília do salão e equipamentos.

IPTU: cada cidade tem sua regra

O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é definido por lei de cada município. A prefeitura calcula um valor venal para o imóvel e aplica uma alíquota. Muitas cidades dão desconto para pagamento à vista, parcelam em várias vezes e têm isenção para imóveis de menor valor ou para grupos específicos.

Como o valor varia muito, não use o IPTU de um amigo como referência. Peça ao vendedor o carnê do ano ou consulte pelo número de inscrição no site da prefeitura. No imóvel na planta, o IPTU da unidade só passa a existir separado depois do desmembramento; até lá, pergunte à construtora como será cobrado.

Manutenção: a conta que ninguém manda boleto

Torneira que pinga, chuveiro queimado, porta que empena, pintura que descasca. Nada disso vem com aviso, e em casa sem condomínio o telhado, a calha e a caixa d'água entram na lista.

Não existe percentual oficial de quanto reservar. O que funciona é transformar a manutenção em uma conta mensal fixa, como se fosse um boleto, e guardar o valor separado. Imóvel novo tem garantia da construtora por um tempo, e o guia de vistoria na entrega das chaves explica os prazos.

Exemplo de reserva para manutenção

Imagine que você decida guardar R$ 150 por mês. Em um ano, a reserva soma R$ 1.800. Se no segundo ano o aquecedor quebrar e a troca custar R$ 1.200, o conserto sai da reserva e não do cartão de crédito. Se nada quebrar, o dinheiro continua lá para a pintura que todo imóvel pede depois de alguns anos.

Em casa sem condomínio, considere guardar mais, porque um telhado com goteira ou uma caixa d'água trincada costuma custar mais do que um conserto dentro do apartamento.

Exemplo de orçamento mensal

Imagine uma família hipotética com renda de R$ 6.000 que comprou um apartamento de R$ 250.000. Os números abaixo são apenas de exemplo:

A prestação sozinha usa cerca de 28% da renda. Com as outras contas, a moradia passa de 46%. Sobra R$ 3.200 para comida, transporte, saúde e imprevistos. Se o condomínio subir R$ 100 ou chegar uma taxa extra de R$ 200 por seis meses, a margem encolhe rápido.

Por isso, ao calcular quanto você pode pagar de prestação, olhe também para o custo total de morar. O banco analisa a parcela; quem paga o resto é você.

Como reduzir sem abrir mão da casa

• Escolha com o custo fixo na mão: dois apartamentos de preço igual podem ter condomínio muito diferente por causa de piscina, portaria 24 horas e número de unidades.
• Pague o IPTU à vista se sua cidade der desconto e você tiver reserva.
• Participe das assembleias: é lá que se aprova o orçamento e as obras.
• Cuide da prevenção: limpar calha e ralos e trocar vedações custa menos do que reparar infiltração.
• Use o FGTS na prestação, quando as regras permitirem, se o orçamento apertar. Veja em FGTS para pagar prestações.

O Banco Central tem materiais gratuitos de educação financeira, na área de Cidadania Financeira, que ajudam a montar orçamento doméstico e reserva de emergência.