Imóvel na planta ou pronto: prazo, custo e risco de cada um

Como funciona a compra na planta

Na planta, você compra uma unidade que ainda vai ser construída por uma incorporadora. O pagamento costuma ter três partes:

• Entrada e parcelas para a construtora durante a obra, muitas vezes mensais, com algumas parcelas maiores no meio do caminho.
• Financiamento bancário do saldo, contratado em algum momento da obra ou na entrega das chaves, dependendo do modelo.
• Custos de cartório e imposto na transferência, que existem tanto na planta quanto no pronto. Veja quanto pesam em custos além da entrada.

Antes de vender, a incorporadora precisa registrar o memorial de incorporação no cartório de registro de imóveis, segundo o artigo 32 da Lei 4.591/1964. Esse registro reúne o título do terreno, o projeto aprovado e certidões. Peça o número do registro e confira na matrícula do terreno. Se não existir, não assine.

O custo escondido da obra: INCC e juros de obra

Enquanto a obra anda, o saldo que você deve à construtora costuma ser corrigido pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). O índice muda todo mês, então não existe um número fixo para planejar. Consulte o valor vigente na FGV, que divulga o índice, e leia no contrato qual índice vale em cada fase.

Quando o financiamento é contratado com a obra ainda em andamento, como acontece em muitas operações de crédito na planta, você costuma pagar ao banco encargos mensais durante a construção, chamados popularmente de juros de obra ou taxa de evolução de obra. Essa parcela não abate a dívida principal. Ela só começa a cair depois que a obra termina e a fase de amortização começa.

Exemplo com números redondos

Imagine um apartamento hipotético de R$ 250.000 na planta, com obra de 30 meses. Você dá R$ 10.000 de entrada e deve R$ 40.000 à construtora em parcelas. Se o índice de correção somar 5% ao ano no período (número só de exemplo), esses R$ 40.000 viram cerca de R$ 45.000 ao fim da obra.

Some agora o aluguel: R$ 1.200 por mês durante 30 meses dá R$ 36.000. Mais os encargos de obra, se houver, digamos R$ 300 por mês no período, outros R$ 9.000. O imóvel que parecia R$ 250.000 custou bem mais até você entrar nele.

O que acontece se a obra atrasar

A Lei 13.786/2018 incluiu regras na Lei 4.591/1964 que você precisa conhecer:

1. Tolerância de 180 dias: a entrega pode atrasar até 180 dias corridos depois da data prevista sem multa, desde que isso esteja escrito de forma clara e destacada no contrato (artigo 43-A).
2. Atraso maior, com rescisão: se passar disso e você não tiver causado o atraso, pode pedir a rescisão e receber de volta tudo o que pagou, mais a multa do contrato, em até 60 dias corridos.
3. Atraso maior, sem rescisão: se preferir esperar, recebe na entrega uma indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, corrigida pelo índice do contrato.

As duas compensações não se somam. Guarde todos os comprovantes de pagamento, porque a conta é feita sobre o que você pagou.

Desistir da compra na planta

O contrato precisa começar por um quadro-resumo (artigo 35-A), com preço total, índice de correção, juros, valor da corretagem e as consequências do distrato em destaque. Leia esse quadro antes de qualquer outra página.

Se a assinatura foi no estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, você tem 7 dias para desistir e receber tudo de volta, inclusive a corretagem. A prova é por carta registrada com aviso de recebimento. Depois desse prazo, o distrato permite que a incorporadora retenha a corretagem e uma multa limitada por lei a um percentual do que foi pago, que sobe quando o empreendimento tem patrimônio de afetação. Leia o artigo 67-A na lei e o seu contrato.

O que muda no imóvel pronto

No imóvel pronto, novo ou usado, você vê acabamento, vizinhança, sol e barulho antes de pagar. O financiamento já começa na fase de amortização, sem encargos de obra, e você sai do aluguel assim que registrar e receber as chaves.

O lado difícil é a entrada: o banco não financia 100% do valor, e a parte que sobra precisa sair de uma vez, do bolso ou do FGTS na entrada. No usado, ainda entram vistoria técnica, documentos do vendedor e débitos antigos, assunto do guia sobre comprar imóvel usado.

Como decidir no seu caso

Algumas perguntas ajudam mais do que a comparação de preço:

• Você consegue pagar aluguel e parcelas da obra juntos por dois ou três anos sem atrasar nada?
• Tem a entrada inteira hoje, ou só conseguiria juntá-la aos poucos?
• Precisa mudar logo por causa de trabalho, escola ou fim de contrato de aluguel?
• O seu orçamento aguenta uma correção maior do que a simulada?

Se a resposta à primeira pergunta for não, a planta pode apertar mais do que parece. Faça a conta com a ajuda do guia de quanto você pode pagar de prestação.