Golpes na compra de imóvel: sinais de alerta e como se proteger

Os golpes mais comuns

Anúncio de imóvel que não está à venda

O golpista copia fotos de um anúncio real, publica com preço abaixo do mercado e diz que há muitos interessados. A visita é sempre adiada ("o inquilino ainda está lá", "estou viajando") e o pedido de sinal vem rápido, por Pix, "para segurar o imóvel".

Falso corretor ou falsa imobiliária

A pessoa usa nome e logotipo de imobiliária conhecida, ou inventa um CRECI. Às vezes até mostra o imóvel, porque conseguiu a chave com o porteiro ou com o inquilino. O sinal vai para uma conta pessoal.

Vendedor que não é o dono

Aparece alguém com procuração falsa, ou um herdeiro que diz ter autorização dos irmãos, ou um ex-cônjuge vendendo sozinho. A matrícula conta outra história: o dono é outra pessoa, ou há mais de um proprietário.

Imóvel com dívida ou penhora escondida

O vendedor é o dono de verdade, mas o imóvel tem penhora, hipoteca ou financiamento ativo. Sem a baixa desses registros, você compra um problema.

Lançamento sem registro

Loteamento ou prédio vendido sem o registro da incorporação no cartório. A Lei 4.591/1964 só permite vender unidades na planta depois desse registro. O guia imóvel na planta ou pronto explica o que pedir.

Sinais de alerta

Desconfie quando aparecer qualquer um destes:

• Preço muito abaixo dos imóveis parecidos da mesma rua.
• Pressa: "tenho outro comprador para amanhã".
• Pedido de sinal antes da visita ou antes de você ver documentos.
• Conta para pagamento em nome de terceiro, de empresa sem relação com o dono ou de "assessor".
• Recusa em informar CRECI, CPF do proprietário ou endereço completo.
• Contato só por mensagem, com número que muda ou foto de perfil genérica.
• Proposta de contrato de gaveta "para economizar cartório".

Como conferir cada parte

O corretor. Peça nome completo e número do CRECI. Consulte no site do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do estado, que pode ser encontrado a partir do portal do COFECI. Confira se o registro está ativo e se a foto ou o nome batem com o documento que a pessoa apresentar.

O imóvel. Peça a certidão de matrícula atualizada diretamente ao cartório, pelo serviço eletrônico ligado ao ONR (Operador Nacional do Registro de Imóveis). Não aceite só uma cópia enviada pelo vendedor: ela pode estar antiga ou adulterada. O que procurar está em como ler a matrícula do imóvel.

O vendedor. Compare documento de identidade, CPF e estado civil com o que está na matrícula. Se for casado, o cônjuge normalmente precisa assinar também. Se houver procuração, peça ao cartório que a emitiu uma confirmação de que ela existe e está válida. A lista de certidões do vendedor está em certidões para comprar imóvel.

A empresa. Se for construtora ou imobiliária, consulte o CNPJ na Receita Federal e veja reclamações no Consumidor.gov.br, a plataforma pública para registrar e acompanhar queixas contra empresas.

Pagamento seguro

Exemplo de como dividir o sinal

Imagine a compra hipotética de uma casa de R$ 200.000. O vendedor pede R$ 20.000 de sinal, por Pix, no dia da primeira visita. Uma forma mais segura é:

1. Pagar zero até ver a matrícula atualizada e conferir o vendedor.
2. Assinar um contrato de promessa de compra e venda com as condições de devolução.
3. Pagar um sinal menor, por exemplo R$ 5.000, por transferência para a conta no nome do dono que consta na matrícula.
4. Deixar o restante para a assinatura da escritura ou do contrato do banco, quando o valor vai com registro.

O sinal não precisa ser alto para mostrar compromisso. Se o vendedor só aceita os R$ 20.000 na hora, isso já é uma informação.

Se a compra for financiada, o banco paga o vendedor depois que o contrato é registrado no cartório. Esse caminho é mais lento, mas o dinheiro só sai quando a transferência está garantida na matrícula. Desconfie de quem pede para receber "por fora" uma parte do valor antes do contrato do banco.

Nunca pague boleto ou Pix enviado por link de mensagem sem confirmar o recebedor. No Pix, a tela de confirmação mostra o nome e parte do CPF ou CNPJ de quem vai receber: leia antes de concluir.

Se você caiu em um golpe

Aja rápido, na ordem:

1. Banco: ligue para a sua instituição pelo número oficial e peça a contestação do Pix pelo Mecanismo Especial de Devolução (MED), regra criada pelo Banco Central para casos de fraude.
2. Boletim de ocorrência: registre na delegacia ou pela delegacia eletrônica do seu estado.
3. Provas: salve anúncio, conversas, áudios, comprovantes e perfis antes que sejam apagados.
4. Conselho: se havia corretor envolvido, denuncie ao CRECI do estado.
5. Empresa: se havia imobiliária ou construtora, registre reclamação no Consumidor.gov.br e no Procon da sua cidade.

A devolução não é garantida, mas o pedido rápido aumenta a chance de o valor ainda estar na conta de destino.

Como o registro protege você

A propriedade só passa para o seu nome quando a escritura ou o contrato do banco é registrado na matrícula. Antes disso, o imóvel continua no nome do vendedor. Esse é o motivo pelo qual contrato de gaveta e "recibo de compra" deixam você exposto. Veja o caminho completo em escritura e registro do imóvel.