Escritura e registro: por que só o registro faz o imóvel ser seu

Três papéis que parecem iguais

Na compra do primeiro imóvel, três documentos aparecem e costumam ser confundidos.

O contrato particular serve para amarrar o negócio. A escritura é a forma exigida pelo Código Civil para vender imóvel acima de 30 salários mínimos. E o registro é o passo que o Código Civil aponta como o momento da transferência: até ele acontecer, o comprador tem um direito contra o vendedor, mas ainda não tem a propriedade.

E o contrato do banco?

Quem compra financiado assina um contrato com o banco que já reúne a compra e venda, o empréstimo e a garantia. A Lei 9.514/1997 permite que esse contrato seja feito por instrumento particular com efeitos de escritura pública. Por isso a maioria dos compradores financiados nunca pisa no tabelionato de notas.

Esse contrato, porém, não dispensa o registro. Ele precisa ir ao Registro de Imóveis, onde serão feitos dois atos na matrícula: a compra em seu nome e a alienação fiduciária em favor do banco. Em muitos casos o banco só libera o dinheiro ao vendedor depois de ver o registro pronto.

A ordem dos passos

Numa compra típica, a sequência é esta:

1. Proposta aceita e contrato particular assinado, com sinal.
2. Análise da matrícula e das certidões do vendedor e do imóvel.
3. Pagamento do ITBI na prefeitura.
4. Escritura no tabelionato (compra à vista) ou assinatura do contrato do banco (compra financiada).
5. Protocolo do título no Registro de Imóveis da região onde o imóvel fica.
6. Análise do cartório e registro na matrícula.
7. Retirada da certidão atualizada, já com o seu nome como proprietário.

O cartório competente não é qualquer um. A lei manda fazer o registro na serventia da situação do imóvel, ou seja, a que cobre aquele endereço.

O que acontece no cartório depois do protocolo

Quando você entrega o título, ele recebe um número de ordem no livro de protocolo. Esse número define a prioridade: se outro título contraditório sobre o mesmo imóvel chegar depois, o seu vem antes.

Depois, o oficial analisa o documento. Pela Lei de Registros Públicos, com a redação dada em 2022:

• o cartório tem 10 dias, contados do protocolo, para registrar ou emitir uma nota devolutiva com as exigências;
• escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais, sem pendências e com custas pagas devem ser registradas em 5 dias;
• se houver exigência e você não cumprir, a prenotação perde o efeito 20 dias depois do lançamento no protocolo, e a prioridade vai junto.

Exigências comuns: certidão de casamento atualizada, guia de ITBI com dado divergente, descrição do imóvel diferente da matrícula. Resolva rápido para não perder a fila.

O risco de deixar para depois

Há quem assine a escritura, guarde na gaveta e adie o registro para economizar. O problema é que, para terceiros, o imóvel continua no nome do vendedor. Veja o que pode acontecer:

• um credor do vendedor consegue a penhora do imóvel e ela é registrada antes da sua compra;
• o vendedor, de má-fé, vende de novo para outra pessoa que registra primeiro;
• o vendedor morre e o imóvel entra no inventário, atrasando tudo por meses;
• você não consegue vender, financiar ou dar o imóvel em garantia mais tarde.

Nenhum desses cenários é raro o bastante para ser ignorado, e todos custam mais caro que o registro.

Contrato de gaveta não resolve

Algumas pessoas compram imóvel só com contrato particular, sem escritura nem registro, o famoso contrato de gaveta. Às vezes isso acontece para fugir de custos; às vezes porque o imóvel ainda está financiado no nome do vendedor.

O comprador, nesse caso, fica numa posição frágil. Ele depende da boa vontade do vendedor para assinar a escritura no futuro e de que nenhuma dívida do vendedor alcance o imóvel até lá. Se o vendedor some ou morre, regularizar pode exigir ação judicial. Se o imóvel tem financiamento, o banco nem sempre reconhece o comprador. Para quem está juntando dinheiro para a primeira casa, é um risco difícil de justificar.

Quanto custa e como reduzir surpresas

Escritura e registro são pagos por emolumentos, valores fixados em tabela por lei de cada estado, geralmente em faixas conforme o preço do imóvel. A Lei de Registros Públicos prevê redução de 50% nos emolumentos da primeira aquisição residencial financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação. Pergunte ao cartório se e como essa regra se aplica ao seu contrato.

Em um exemplo simples, imagine uma compra de R$ 250 mil em que a tabela hipotética do estado indique R$ 2.000 de registro e R$ 3.000 de escritura. Quem compra financiado não paga a escritura e fica só com o registro, que ainda pode ter redução. Quem compra à vista paga as duas. Os valores servem só para mostrar a conta; peça o orçamento real ao cartório.

Hoje muito do processo pode ser feito pela internet. O Operador Nacional do Registro de Imóveis mantém a plataforma que conecta os cartórios do país, por onde é possível pedir certidões e enviar títulos eletrônicos.