Como ler a matrícula do imóvel antes de fechar negócio

O que é a matrícula

A Lei de Registros Públicos determina que cada imóvel tenha uma matrícula própria, com número de ordem, aberta no Cartório de Registro de Imóveis da região. Tudo o que acontece com aquele imóvel daí em diante (venda, financiamento, construção, casamento do dono, penhora) é anotado nela, em sequência.

Imóveis muito antigos às vezes ainda estão em "transcrição", o sistema anterior, em livros. Na primeira operação depois disso, o cartório abre a matrícula. Se o vendedor só tem transcrição, conte com um pouco mais de tempo no registro.

Como pedir a certidão

Você pode pedir de duas formas:

• No balcão do Cartório de Registro de Imóveis competente, com o número da matrícula ou o endereço.
• Pela internet, na plataforma do Operador Nacional do Registro de Imóveis (ONR), que reúne os cartórios do país e entrega a certidão em PDF com validação eletrônica.

Peça a certidão de inteiro teor, que reproduz a matrícula toda. Ela costuma já trazer a informação de ônus reais; se o cartório separar os dois documentos, peça também a certidão de ônus. Pela lei, a certidão não pode demorar mais de 5 dias para ser entregue. A taxa varia por estado.

As partes da matrícula

Cabeçalho

No topo ficam os dados que identificam o imóvel e o primeiro dono registrado na matrícula:

• número da matrícula e nome do cartório;
• descrição do imóvel: endereço, número do apartamento, bloco, vaga, área, confrontações;
• número de cadastro na prefeitura, quando houver;
• proprietário na abertura da matrícula, com CPF e estado civil;
• referência ao registro anterior.

Confira se a descrição bate com o que você está comprando. Apartamento 32 no anúncio e 23 na matrícula é problema sério, assim como vaga de garagem que não aparece em lugar nenhum.

Atos numerados

Depois do cabeçalho vêm os atos, sempre com sigla e número:

• R (registro): atos que criam, transferem ou extinguem direitos. Exemplos: compra e venda, alienação fiduciária, hipoteca, penhora, usufruto.
• AV (averbação): anotações que alteram ou complementam a matrícula. Exemplos: casamento ou divórcio do dono, construção concluída, mudança de nome de rua, cancelamento de um ônus.

A numeração é única e crescente. R-1, AV-2, R-3 seguem a ordem em que as coisas aconteceram.

Lendo uma matrícula de exemplo

Imagine esta sequência hipotética:

1. R-1: a construtora vende o apartamento para o primeiro comprador, por R$ 180 mil.
2. R-2: alienação fiduciária em favor de um banco, garantindo um financiamento.
3. AV-3: averbação do casamento do primeiro comprador.
4. AV-4: cancelamento da alienação fiduciária do R-2, por quitação.
5. R-5: penhora determinada por um juiz numa ação de cobrança contra o primeiro comprador.

Leitura: o dono atual é o primeiro comprador (R-1), casado (AV-3). O financiamento acabou (AV-4 cancela o R-2). Mas a penhora do R-5 continua ativa, porque nenhuma averbação posterior a cancelou. Comprar esse imóvel sem resolver a penhora significa correr o risco de perdê-lo na ação.

A regra prática: para cada R de ônus, procure uma AV posterior que o cancele. Se não houver, o ônus está de pé.

O que procurar com atenção

Repare também no estado civil do vendedor. Se ele é casado, em regra o cônjuge precisa assinar a venda. E se a casa foi ampliada sem averbação da construção, a área real é maior que a da matrícula, o que pode atrapalhar a avaliação do banco.

Imóvel na planta e imóvel do programa

Na compra na planta, o apartamento ainda não tem matrícula própria em muitos casos. O que existe é a matrícula do terreno, com o registro da incorporação, o documento que autoriza a construtora a vender unidades antes da obra. Peça essa matrícula e confira se a incorporação está registrada e se o terreno tem hipoteca ou alienação em favor de quem financia a obra. Depois da entrega, cada unidade ganha matrícula própria.

Em imóveis de programa habitacional, a matrícula pode trazer anotações ligadas às regras do contrato, como restrições de venda por um período. Leia com atenção e compare com o que diz o guia sobre as regras do contrato do programa.

O que a matrícula não mostra

A matrícula é o ponto de partida, não a investigação inteira. Dívidas de condomínio e de IPTU não aparecem nela, e ações contra o vendedor que ainda não chegaram ao imóvel também podem não aparecer. Por isso a leitura da matrícula anda junto com as certidões do vendedor e do imóvel.

Desconfie de quem oferece "cópia da matrícula" por mensagem. Peça você mesmo a certidão no cartório ou no ONR. Fraudadores usam documento antigo ou editado, um dos sinais clássicos de golpe na compra de imóvel.