Os custos da compra que ninguém conta: ITBI, cartório, avaliação e mudança

Por que esses custos pegam tanta gente de surpresa

O simulador do banco mostra preço, entrada e prestação. Os custos de transferência raramente aparecem ali com destaque. E eles vêm em momentos diferentes: a avaliação no começo, as certidões no meio, o ITBI e o registro no fim, quando o dinheiro da entrada já foi usado.

Sem o registro, o imóvel não passa para o seu nome. E o banco só libera o dinheiro ao vendedor depois que o contrato é registrado. Ou seja, se faltar dinheiro para o cartório, a compra fica parada.

ITBI: o imposto da prefeitura

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é cobrado pelo município quando o imóvel muda de dono. Cada prefeitura define a alíquota e a forma de calcular a base, geralmente o maior valor entre o preço declarado e um valor de referência da própria prefeitura.

Pontos de atenção:

• Algumas cidades dão desconto ou cobram alíquota menor sobre a parte financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação ou para o primeiro imóvel. Isso varia de lugar para lugar.
• O pagamento costuma ser exigido antes do registro.
• A guia é emitida no site ou no atendimento da prefeitura.

O guia ITBI: quem paga e como calcular aprofunda o tema.

Cartório: escritura e registro

Aqui é onde mais se confunde. São dois serviços diferentes:

• Escritura pública: feita no tabelionato de notas, formaliza a compra. Quando o imóvel é financiado por banco dentro do sistema habitacional, o próprio contrato do banco costuma ter força de escritura pública, e a escritura separada não é necessária.
• Registro: feito no cartório de registro de imóveis onde está a matrícula. É o registro que transfere a propriedade, como prevê a Lei de Registros Públicos. Ele também anota a alienação fiduciária a favor do banco.

Os valores cobrados (chamados emolumentos) seguem tabelas definidas em cada estado e mudam periodicamente. O jeito seguro de saber é pedir um orçamento ao cartório de registro da cidade do imóvel. O artigo escritura e registro do imóvel explica a ordem dos passos.

Avaliação, tarifas do banco e certidões

Antes de aprovar o crédito, o banco manda um engenheiro avaliar o imóvel. Essa avaliação costuma ter tarifa, cobrada na assinatura ou antes dela. Há ainda tarifas de abertura ou administração do contrato em algumas linhas. Confira tudo isso no custo efetivo total (CET) da proposta, como explica o guia de custo efetivo total.

As certidões do vendedor e do imóvel também custam: matrícula atualizada, certidões de ações e de débitos. Algumas são gratuitas, outras têm taxa. A lista está em certidões para comprar imóvel.

Um exemplo para montar o seu orçamento

Imagine um imóvel de R$ 200 mil. Os percentuais abaixo são hipotéticos, escolhidos só para mostrar a conta:

No exemplo, a pessoa precisaria de quase R$ 12 mil além da entrada. Na sua cidade os números podem ser bem diferentes, para cima ou para baixo. Substitua cada linha pelo valor da guia da prefeitura, do orçamento do cartório e da proposta do banco.

Os gastos do dia da mudança e outros extras

Depois da papelada, chegam os custos da vida nova, que também saem do mesmo bolso:

• Frete ou caminhão de mudança.
• Ligação de luz, água e gás, às vezes com taxa.
• Chuveiro, luminárias, armários e cortinas, que um imóvel novo muitas vezes não tem.
• Pintura ou reparos em imóvel usado.
• Primeira parcela do condomínio e, dependendo da data, rateio de IPTU com o vendedor.

Em imóvel na planta, há ainda a correção durante a obra e os juros de obra, que o guia imóvel na planta ou pronto explica.

Custos que aparecem só em alguns casos

Nem toda compra tem os itens abaixo, mas vale perguntar antes de assinar:

• Corretagem: costuma ser paga por quem contratou o corretor, geralmente o vendedor, mas o contrato pode prever outra divisão. Leia a cláusula com atenção.
• Débitos do imóvel usado: condomínio e IPTU atrasados podem acompanhar o imóvel. Peça as declarações de quitação ao vendedor e ao síndico.
• Despachante ou assessoria: é opcional. Você pode reunir certidões e levar o contrato ao cartório por conta própria.
• Procuração: se alguém assinar por você ou pelo vendedor, a procuração pública tem custo no tabelionato.

Como não travar no fim

Algumas atitudes simples evitam surpresa:

1. Peça a simulação do ITBI na prefeitura assim que tiver o imóvel em vista.
2. Ligue para o cartório de registro e peça o orçamento com o valor do imóvel e do financiamento.
3. Pergunte ao banco, por escrito, quais tarifas serão cobradas e quando.
4. Inclua esse total na meta da entrada, como mostra o plano de quanto juntar de entrada.
5. Guarde uma folga de 10% sobre o total estimado para imprevistos.

Se for usar programa habitacional, pergunte ao cartório sobre redução de emolumentos prevista em lei e quais documentos comprovam o direito.