Comprar imóvel usado: o que conferir além da aparência

Comece pelo papel, não pela visita

A matrícula é a ficha do imóvel no cartório de registro. Ela mostra quem é o dono, se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou ação ligada ao imóvel. Você pode pedir a certidão pelo serviço eletrônico ligado ao ONR (Operador Nacional do Registro de Imóveis), sem sair de casa. Como interpretar cada linha está no guia como ler a matrícula do imóvel.

Confira três coisas logo de cara:

• O nome do dono na matrícula é o mesmo de quem está vendendo. Se for outra pessoa, entenda por quê antes de seguir.
• A área e a descrição batem com o que você viu. Varanda fechada, cômodo a mais ou garagem que não aparece podem ser obra sem averbação.
• Não há ônus ativo sem explicação e sem plano de baixa antes da escritura.

Depois venha a lista de certidões do vendedor, que está em certidões para comprar imóvel.

Dívidas que passam para você

Dois débitos chamam atenção no usado, porque podem acompanhar o imóvel e não a pessoa.

Condomínio. O artigo 1.345 do Código Civil diz que quem compra a unidade responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, incluindo multas e juros. Na prática, peça a declaração de quitação assinada pelo síndico ou pela administradora, com data recente.

IPTU. O imposto municipal costuma ficar ligado ao imóvel. Peça a certidão negativa de débitos do imóvel na prefeitura da cidade. Os valores e a forma de emissão variam de município para município, então consulte o site da sua prefeitura.

Também vale pedir as contas de água, luz e gás quitadas. Em geral a dívida fica com o titular da conta, mas uma religação travada pode atrasar sua mudança.

O artigo 502 do Código Civil diz que o vendedor responde pelos débitos do imóvel até a entrega, salvo combinação diferente. Por isso o contrato deve escrever quem paga o quê e até qual data.

Estado físico: o que olhar na visita

Vá de dia, de preferência depois de chuva, e com tempo. Leve uma lanterna e uma lista:

• Manchas, bolor ou tinta nova só em um canto do teto, que podem disfarçar infiltração.
• Rachaduras inclinadas nas paredes e trincas perto de portas e janelas.
• Quadro de luz antigo, fios aparentes, tomadas sem aterramento.
• Pressão da água em todas as torneiras e o tempo que a água quente demora a chegar.
• Ralos e sifões que cheiram mal ou demoram a escoar.
• Portas e janelas que emperram, sinal de que algo se moveu.

Pergunte também ao síndico ou aos vizinhos sobre obras previstas no prédio, como troca de elevador ou reforma de fachada. Essas obras viram taxa extra no condomínio e entram no seu orçamento logo depois da mudança.

Se aparecer algo estrutural, contrate uma vistoria com engenheiro ou arquiteto antes de fechar. O custo é pequeno perto de uma reforma que você não previu.

Exemplo de conta da reforma

Imagine um apartamento hipotético de R$ 220.000 que precisa trocar a fiação, refazer um banheiro e pintar tudo. Se os orçamentos somarem R$ 25.000, o imóvel na prática custa R$ 245.000, mais cartório e imposto. Um vizinho de R$ 240.000 já reformado pode sair mais barato, e ainda sem obra. Use esse número na negociação: apresente os orçamentos ao vendedor e proponha o desconto.

Avaliação do banco

Se você vai financiar, o banco envia um avaliador. Ele confere o estado do imóvel, a documentação e o valor de mercado. Dois efeitos importam:

1. Se o valor avaliado sair abaixo do combinado, o banco calcula o financiamento sobre o valor menor. A diferença sai do seu bolso.
2. Se houver obra sem averbação, área diferente da matrícula ou outro problema de documento, o banco pode exigir regularização ou recusar.

Só pague sinal depois do laudo, ou escreva no contrato que o sinal volta se o financiamento for negado por motivo do imóvel. Entenda os outros critérios do banco em análise de crédito imobiliário.

Defeito depois da compra: o que a lei prevê

Quando a compra é entre duas pessoas comuns, vale o Código Civil. O artigo 445 dá prazo de um ano, contado da entrega, para pedir desfazimento do negócio ou abatimento no preço por vício oculto em imóvel. Se o defeito só puder ser percebido mais tarde, o prazo começa quando você descobre, dentro do limite do mesmo artigo.

Quando quem vende é empresa que atua no ramo, como construtora com unidades revendidas, o Código de Defesa do Consumidor pode se aplicar e traz prazos próprios. Em qualquer caso, registre o defeito por escrito e com fotos assim que aparecer. Se o problema for sério, procure orientação jurídica, porque a solução depende do contrato e do caso.

Contrato e sinal

O sinal mostra compromisso, mas também pode ser perdido se você desistir sem motivo previsto. Antes de pagar:

• Escreva no contrato as condições para devolução: financiamento negado, certidão com problema, débito não quitado.
• Pague por transferência para conta no nome do dono que consta na matrícula.
• Nunca pague sinal para conta de terceiro ou só por mensagem. Veja outros sinais de alerta em golpes na compra de imóvel.